나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31599 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1291-1 주건축물 1동 1층 103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 덕진구 만성동 소재 ""전주지방법원"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
만성로번상가 건물들이 형성되어 있으며 동측 만성동로에는 3개소 아파트단지(1,889세대)가
형성되어 있음.

교통상황

본건은 서측으로 만성로(왕복4차로) 및 북측으로 만성동로(왕복4차로)가 교차하는 사거리 남
동부 각지에 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호, 103호로서,
외벽 : 화강석물갈기, 콘크리트 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 콘크리트 마감 등,
바닥 : 타일깔기, 시멘트몰탈 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호1(가),2(나) 사무소로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 지반 평탄한 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 폭 약20미터, 동측으로 폭 약10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(2017-04-05)(전주성현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1.사건 기본 정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31599 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOOOO (등기부상 전주원예농업협동조합)

* 1.2.소재지 및 토지/건물 정보

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1291-1 주건축물 1동 1층 103호

* 용도: 근린상가

* 토지면적: 26.33㎡ (약 7.96평)

* 건물면적: 46.95㎡ (약 14.20평)

* 건축물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하 1층, 지상 4층 (해당 호수는 1층)

* 준공일: 2018년 11월 5일

* 1.3.매각 대상 및 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 642,000,000원

* 특이사항: 공동담보, 별도등기 (토지에 관하여 별도등기 있음)

2. 입지조건

* 2.1.주변 환경 및 위치

* 본건은 전주지방법원 남측 인근에 위치하며, 만성로변 상가 건물들이 형성되어 있습니다.

* 동측 만성동로변에는 3개소 아파트단지(총 1,889세대)가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 2.2.교통 접근성

* 서측으로 만성로(왕복 4차로)와 북측으로 만성동로(왕복 4차로)가 교차하는 사거리 남동부 각지에 소재하여 교통이 편리합니다.

* 북측 및 서측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 2.3.토지 및 건물 정보

* 토지는 사다리형으로 지반이 평탄한 상업용 건부지입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 화강석물갈기, 콘크리트 마감 등이며, 내벽은 타일, 콘크리트 마감, 바닥은 타일, 시멘트몰탈 마감으로 되어 있습니다. 창호는 새시창입니다.

* 2.4.토지 이용계획 및 제한사항

* 지역지구: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 소로1류(폭 10~12m), 중로1류(폭 20~25m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(전주성현유치원)

3. 권리분석

* 3.1.등기부 현황

* 소유권보존: 유한회사뉴태양 (2018.11.08)

* 근저당: 전주원예농업협동조합 (2018.11.08, 2,470,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 전주원예농업협동조합 (2018.11.08, 260,000,000원)

* 임의경매개시결정: 전주원예 (2025.08.18, 870,716,179원)

* 압류: 전주시 (2025.10.14)

* 등기부채권 총액: 2,730,000,000원

* 3.2.임차인 현황

* 임차인: 채

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,150,000원

* 전입(사업)일자: 2019.02.08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 3.3.권리 분석 요약

* 말소기준권리인 전주원예농업협동조합의 근저당(2018.11.08)보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 채 은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 토지에 관하여 별도등기가 존재한다는 점을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

* 4.1.주변 상권 특징

* 본건이 위치한 만성동은 신규 택지 개발 지역으로, 주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 만성로와 만성동로가 만나는 사거리 코너에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 다양한 근린생활시설과 상가 건물이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 4.2.잠재적 상권 가치

* 주변 아파트 단지 입주민을 대상으로 한 서비스 업종(소매점, 음식점, 학원, 병원 등)이 발달하기 좋은 입지입니다.

* 전주 법원 등 공공기관 종사자 및 방문객 또한 잠재 고객이 될 수 있습니다.

* 지속적인 지역 개발 및 인구 유입으로 인해 상권 가치가 상승할 여지가 있습니다.

5. 생활정보

* 5.1.편의시설 및 주거환경

* 주변에 대규모 아파트 단지가 있어 주거 밀집 지역입니다.

* 전주 법원 등기소, 법원 등이 인접해 있어 관련 업무 종사자들의 이용이 용이합니다.

* 신규 택지지구 특성상 도로망 및 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 해당 건물에는 승강기 등 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변에 유치원이 있어 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1.권리 관련 리스크

* 토지에 대한 별도등기가 존재하므로, 해당 등기의 구체적인 내용과 영향에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 6.2.토지 이용 관련 리스크

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 용도 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역(전주성현유치원)으로 지정되어 있어 특정 업종(예: 유해업소) 입점이 제한될 수 있습니다.

* 6.3.기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 현재 임차인은 대항력이 없어 큰 문제는 없을 것으로 보이나 확인은 필요)

7. 종합 의견

* 본 물건은 전주지방법원 인근의 신규 상권 지역에 위치하며, 주변 아파트 단지의 풍부한 배후 수요와 편리한 교통 환경을 갖춘 근린상가입니다.

* 건물 자체는 비교적 신축(2018년 준공)으로 상태가 양호할 것으로 예상되며, 최신 편의시설도 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 비교적 명확하나, 토지의 별도등기 사항에 대한 주의 깊은 검토가 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인은 없으므로 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 향후 지역 발전 및 인구 증가에 따른 상권 활성화 기대

* 1,889세대 아파트 단지 배후 수요 확보

* 법원 등기소 인근으로 고정 수요층 존재

* 신축 건물로 인한 관리 용이성 및 투자 가치 상승 잠재력

* 건물/토지 일괄 매각으로 권리 관계 정리 용이

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 낙찰가 산정 시, 감정가 642,000,000원을 기준으로 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 토지 별도등기 위험 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 시세 조사, 임대료 분석, 주변 상권 분석 등을 통해 추가적으로 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.