나이스옥션 법원경매 군산 2024타경26856 [1] 전북특별자치도 군산시 오식도동 868-2 3동호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본 건은 전북특별자치도 군산시 오식도동 소재 ‘군산2국가산업단지’ 내에 위치하며, 주위는 공장 및 사업체 등이 소재하는 공업지대임.

토지의 상황

1). 형태 및 이용상황
세장형 평지의 토지로서, 기준시점 현재 "공업용 건물부지"로 이용중임.

2).도로상태
본 건 남측으로 노폭 약 18미터 내외, 동측으로 노폭 약 24미터 내외의 포장도로와 접함.

3). 토지이용계획관계 및 공법상제한사항
도시지역, 전용공업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(1-6)<공항시설법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 국가산업단지(군산국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 침수위험지구(2015-06-15)<자연재해대책법>.

4). 제시목록 외의 물건
본 건 토지 일부 지상 및 일련번호(7-가) 옥상 부분에는 후첨 ‘지적 및 건물개황도, 사진용지’와 같이 제시외 건물 일련번호(ㄱ-ㅁ)이 소재함.

5). 공부와의 차이
없음.

건물의 구조 및 현상

1). 건물의 구조 및 이용상황
- 일련번호1-가) : 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 으로서,
벽체 : 강판 등 마감,
바닥 : 몰탈 위 에폭시 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.
H-Beam : 900*300mm, 600*300mm, 300*300mm
Height : 14.9M

- 일련번호1-나) : 철골조 칼라강판지붕 단층 으로서,
벽체 : 강판 등 마감,
바닥 : 몰탈 위 에폭시 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.
H-Beam : 700*300mm(일부 트러스구조)
Height : 31.6M

- 일련번호2) : 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 으로서,
벽체 : 판넬 등 마감,
바닥 : 몰탈 위 에폭시 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

- 일련번호4) : 철골조 샌드위치판넬, 칼라강판지붕 단층 으로서,
벽체 : 강판 및 판넬 등 마감,
바닥 : 몰탈 위 에폭시 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.
H-Beam : 800*300mm, 700*300mm, 600*300mm
Height : 9M, 14.9M, 31.6M

- 일련번호5) : 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 으로서,
벽체 : 판넬 등 마감,
바닥 : 시멘트 몰탈 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

- 일련번호6) : 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 으로서,
벽체 : 강판 등 마감,
바닥 : 몰탈 위 에폭시 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.
H-Beam : 600*300mm, 300*300mm
Height : 17M

- 일련번호7-가) : 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 으로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 벽지, 타일 등 마감,
바닥 : 화강암 버너구이 및 타일, 장판 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

- 일련번호7-나) : 경량철골조 슬라브지붕 단층 으로서,
외벽 : 복합판넬 등 마감,
내벽 : 판넬 등 마감,
바닥 : 타일 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

- 일련번호7-다) : 경량철골조 슬라브지붕 단층 으로서,
외벽 : 복합판넬 등 마감,
내벽 : 판넬 등 마감,
바닥 : 타일 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

2). 위생설비 및 냉.난방설비, 기타설비
- 일련번호1-가) : 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어있음.
- 일련번호1-나) : 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어있음.
- 일련번호2) : -
- 일련번호4) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비 등이 되어있음.
- 일련번호5) : -
- 일련번호6) : 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어있음.
- 일련번호7-가) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 전기판넬에 의한 바닥난방설비 등이 되어있음.
- 일련번호7-나) : 기본적인 위생, 급·배수설비, 화재수신 및 경보설비 등이 되어있음.
- 일련번호7-다) : -

3). 부합물 및 종물
없음.

4). 공부와의 차이
없음.

기계/기구의 현상

본 건 기계기구는 건물 등의 내·외장 판재 생산에 필요한 설비들로서 제반 관리상태 및 현상 등은 보통시됨.

공작물의 현상

--.

기타참고사항

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : - 본 건 토지 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동이 용이한 철제 컨테이너 2동이 소재함.
- 본 건 토지 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 소유자 추정치 약 35,000 - 40,000톤에 해당하는 폐기물이 적재되어 있음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 공장및광업재단저당법 제6조 목록 기계기구 포함(첨부 평가명세표 참조, 감정시점 당시 본건 기계기구는 운휴중인 바, 기계기구 정상가동 여부는 입찰시 확인요함)
2. 기계기구 목록 중 일부가 중복됨(공장및광업재단저당법 제6조 목록 제2022-1호, 제2022-1호 추가목록, 제2022-2호, 제2022-3호, 제2022-3호 추가목록, 제2022-4호, 제2022-4호 추가목록, 제2022-5호, 제2022-5호 추가목록, 제2022-6호, 제2022-6호 추가목록, 제2024-103호는 공장및광업재단저당법 제6조 목록 제2024-172호와 중복 물건임)
3. 본 건 토지 지상에 소유자 추정치 약 35,000 ~ 40,000톤에 해당하는 폐기물이 적재되어 있는 것으로 확인되는 바, 입찰시 참고 요함
4. 본 건 토지 일부 지상에 소재하는 이동이 용이한 철제 컨테이너는 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 군산지원 2024타경26856 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 오식도동 868-2 3동호

용도: 공장

감정가: 43,581,654,820원

토지면적: 33,063.10㎡ (약 10,000.73평)

토지지분: 33,063.1㎡ (약 10,000.73평)

건물면적: 16,257.13㎡ (약 4,918.10평)

건물지분: 16,257.13㎡ (약 4,918.10평)

건물 제시외면적: 270.40㎡ (약 81.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자 (경매 신청인): 송정농업협동조합

최초 감정가: 43,581,654,820원

1.2. 입지조건

위치: 본 물건은 전북특별자치도 군산시 오식도동에 소재한 ‘군산2국가산업단지’ 내에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 해당 지역은 공장 및 다양한 사업체들이 밀집한 전형적인 공업지대입니다.

토지: 세장형 평지의 토지이며, 기준시점 현재 "공업용 건물부지"로 이용 중입니다.

도로: 본 건 토지는 남측으로 노폭 약 18미터, 동측으로 노폭 약 24미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획: 도시지역, 전용공업지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 중로1류(폭 20m-25m)와 접해 있습니다.

공법상 제한사항:

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 장애물제한표면구역(1-6)<공항시설법>

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

* 국가산업단지(군산국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

* 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

* 침수위험지구(2015-06-15)<자연재해대책법>

교통: 군산2국가산업단지 내에 위치하여 산업단지 내부 도로망 이용이 편리합니다. 군산 시내 및 주요 교통망 접근성은 산업단지 특성상 산업도로망을 통해 이루어집니다.

혐오시설: 현재까지 조사된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 해당 물건지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 산업단지라는 특성상 소음, 분진 등 환경적 요인은 존재할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부현황:

* 토지 등기부: 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 기록이 존재합니다. 말소기준권리(2022년 1월 3일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권, 채권최고액 3,180,000,000원) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 등기부상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사하게 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 기록이 존재하며, 역시 말소기준권리(2022년 1월 3일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권, 채권최고액 3,180,000,000원) 이하의 모든 권리는 말소될 예정입니다. 낙찰자가 인수하는 등기부상 권리는 없습니다.

* 경매 신청 채권자: 송정농업협동조합 (2024타경26856)

임차인 현황:

* 유한회사지성 (대표: 최수빈)

보증금: 0원

차임: 3,300,000원

전입일자(사업일자): 2015-09-10

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 해당 임차인의 권리관계 및 실제 점유 상태를 철저히 확인해야 합니다.

* 이해식

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-19

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원이므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 물건은 군산2국가산업단지라는 대규모 산업단지 내에 위치하고 있어, 주변으로 다양한 산업 시설과 관련 기업들이 밀집해 있습니다.

주요 업종은 제조업, 물류, 기계 설비 관련 업종 등으로 예상되며, 해당 산업단지의 활성화 정도에 따라 임대 수요 및 가치가 결정될 것입니다.

주변 산업체와의 연계 사업이나 협력 관계를 통한 시너지 창출 가능성이 있습니다.

군산 지역 경제에서 국가산업단지가 차지하는 중요도를 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 공업지대 내 공장으로, 일반적인 주거 지역의 편의시설(대형마트, 병원, 학군 등)은 다소 부족할 수 있습니다.

주요 생활 기반 시설 및 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 군산 시내 또는 인근 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

산업단지 내 근로자들을 위한 최소한의 편의 시설은 존재할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

폐기물 적재: 토지 지상에 약 35,000 ~ 40,000톤에 달하는 상당량의 폐기물이 적재되어 있는 것으로 확인되었습니다. 이 폐기물의 처리에는 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 관련 법규 준수 및 처리 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 낙찰자에게 큰 부담으로 작용할 수 있는 요인입니다.

대항력 있는 임차인: 유한회사지성은 대항력이 있으며, 보증금은 0원이지만 월 차임이 330만원으로 명시되어 있습니다. 대항력 있는 임차인의 명도는 법적 절차 또는 협의에 따라 진행될 수 있으며, 예상치 못한 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

기계 기구 포함 및 중복: 공장 내 기계 기구도 매각 대상에 포함되나, 일부 목록이 중복 기재되었고 감정 시점에는 운휴 상태였다고 합니다. 입찰 전 기계 기구의 실제 상태, 정상 작동 여부, 목록과의 일치 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

제시외 컨테이너 제외: 토지 일부에 소재하는 이동이 용이한 철제 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 현장 확인 시 명확히 구분하여 불필요한 오해나 분쟁이 없도록 해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 군산2국가산업단지 내에 위치한 대규모 공장으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각한다는 점에서 투자 가치가 있습니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 깨끗하지만, 현장 상황에서 발생하는 폐기물 적재와 대항력 있는 임차인 존재는 주요 리스크 요인입니다.

이러한 리스크 요인들에 대한 정확한 파악과 처리 계획 수립이 선행되어야 하며, 이를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

국가산업단지라는 입지 조건은 장기적인 관점에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

대규모 국가산업단지 내 입지: 산업 시설 집적지로, 향후 산업 발전 및 지역 경제 활성화에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있음.

권리상 안전성 (말소기준권리 이하 소멸): 낙찰 후 인수되는 법적 권리가 없어 안전한 투자가 가능함 (단, 임차인 제외).

넓은 부지 활용 가능성: 폐기물 처리 후 넓은 토지를 다양한 용도로 활용할 수 있는 잠재력.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 43,581,654,820원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 폐기물 처리 비용: 현재 적재된 폐기물의 양과 종류에 따라 수천만 원에서 수억 원 이상의 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 명도 비용: 대항력 있는 임차인과의 협의 및 명도 과정에서 이사비 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 시장 상황: 군산2국가산업단지 내 유사 공장의 시세, 거래량, 경매 시장의 전반적인 분위기 등을 고려해야 합니다.

* 건물 및 기계 기구의 실질 가치: 감정 시점의 평가액 외에 현재 시점에서의 활용도 및 가치 판단이 중요합니다.

상기 리스크 요인들(특히 폐기물 처리 및 임차인 명도)의 부담을 고려하여, 감정가 대비 70%~80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있으며, 잠재적 인수 비용을 충분히 감안한 보수적인 접근이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 약 300억 원 ~ 350억 원대 (잠재적 처리 비용 및 명도 비용 별도 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.