나이스옥션 법원경매 군산 2025타경347 [5] 전북특별자치도 군산시 개정면 아동리 산269-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 개정동 소재 ""군산동고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전답 및 임야,
단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 근교농촌지대임.

교통상황

대상물건 및 부근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1) 부정형 완경사의 토지로서, 조사일 현재 ""주거나지"" 임.
일련번호2,5) 부정형 완경사의 토지로서, 조사일 현재 ""전"" 임.
일련번호3,4) 부정형 평지의 토지로서, 조사일 현재 ""전"" 임.
일련번호6) 부정형 완경사의 토지로서, 조사일 현재 ""자연림"" 임.

인접 도로상태

일련번호1,2,5) 지적상 맹지이나 인접 토지를 통하여 출입함.
일련번호6) 임야도상 맹지이나 인접 토지를 통하여 출입함.
일련번호3) 북동측으로 지적상 도로가 소재함.
일련번호4) 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1) 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.
일련번호2,5) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.
일련번호3,4) 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(도로구역)<도로법>,
도로구역(지방도709)<도로법> 임.
일련번호6) 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(도로구역)<도로법>, 도
로구역(지방도709)<도로법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 연고자 미상의 분묘 3기 소재
2. 1회 최저매각가격은 지상소재 분묘 등으로 인하여 소유행사에 제한을 받을 경우의 토지가격임
3. 임야도상 맹지이나 인접 토지를 통하여 출입가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경347 (5)

소재지: 전북특별자치도 군산시 개정면 아동리 산269-2

용도: 임야

감정가: 32,075,400원

토지면적: 1091.00㎡ (약 330.03평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 군OOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지 이용 현황: 조사일 현재 일련번호1)은 "주거나지", 일련번호2,5)는 "전", 일련번호3,4)은 "전", 일련번호6)은 "자연림"으로 이용 중입니다.

건물 현황: 건물 면적은 0㎡로, 매각 대상에 포함되지 않습니다.

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 군산시 개정면 아동리에 소재하며, "군산동고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 전답 및 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 근교 농촌지대입니다.

1.3. 2.교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.등기부 요약

총 채권 금액은 321,815,616원으로 파악됩니다.

말소기준권리는 2014년 8월 11일 접수된 군산농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 2.소유권 현황

소유권은 1979년 11월 15일 문원술에게 이전되었으며, 2010년 8월 3일 문성길 외 1명에게 협의분할에 의한 상속으로 소유권 이전되었습니다.

1.4. 3.임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인은 파악되지 않습니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1.주변 상업 및 편의시설

본 물건은 근교 농촌지대에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설이 인근에 존재할 것으로 예상됩니다. "군산동고등학교"가 인접해 있어 교육 관련 시설 접근성은 양호합니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.주변 교육 및 생활 시설

인근에 군산동고등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며 인근 버스 승강장을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.분묘기지권

연고자 미상의 분묘 3기가 소재하고 있으며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 가능성이 있어 소유권 행사에 중대한 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

1.7. 2.맹지 여부

일부 필지는 지적상 맹지이나, 인접 토지를 통하여 출입이 가능합니다.

1.7. 3.토지 이용 제한

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도로구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 상태가 적용됩니다.

1.7. 4.공동담보

본 물건은 공동담보로, 다른 부동산과 함께 담보로 제공된 건입니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 전북 군산시 개정면에 위치한 임야로, 감정가는 32,075,400원입니다.

군산동고등학교 인근이라는 입지적 장점이 있으나, 연고자 미상의 분묘 3기가 소재하고 분묘기지권 성립 가능성이 있어 소유권 행사에 제약이 따를 수 있는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

또한, 지적상 맹지인 필지가 존재하며 다양한 토지 이용 제한 사항도 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1.가격 메리트

경매 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 추후 분묘 관련 리스크를 해소할 경우 가격적인 메리트를 확보할 수 있습니다.

1.9. 2.지역 개발 잠재력

군산시 개정면 지역의 장기적인 개발 계획에 따라 임야로서의 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

1.9. 3.문제 해결 시 가치 상승

분묘 문제를 법적, 현실적으로 해결할 경우 소유권 행사의 제약이 해소되어 물건의 가치가 상승할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건은 분묘기지권 성립 가능성, 맹지, 복잡한 토지 이용 제한 등 중대한 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서 감정가(32,075,400원)를 기준으로만 입찰가를 산정하기보다는, 이러한 리스크를 철저히 분석하고 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 법률적 검토, 주변 시세 분석 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

보수적인 관점에서, 리스크를 고려하여 감정가의 50% ~ 70% 수준 (약 16,000,000원 ~ 22,400,000원)을 고려해 볼 수 있으나, 이는 절대적인 기준이 아니며 반드시 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.