나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20723 [2] 전북특별자치도 군산시 수송동 414 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원감정 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 수송동 소재""군산수송초등학교""남측 인근에 위치하는 구분건물 2개호로, 주위는 공동주택 및 근린상가가 혼재하여 소재하는 기존시가지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고 인근에 버스정류장이 소재하여 제 지역으로 접근성 및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

1,2)는 철근콘크리트구조 및 조적조 슬래브지붕 4층 중 1층 및 3층에 각각 위치하며,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 드라이비트 마감,
내벽 : 시멘몰타르위 패인팅 등 마감,
창호 : 새시창 입니다.

이용상태

기호1)은 상가(음식점), 기호2)는 사무실로 각각 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 형상이며 인접지와 등고평탄하며 주상용건물 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약12m, 동측으로 폭 약6m의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2024-05-21)<자연재해대책법>에 해당됩니다.

공부와의 차이

기호1)은 등기사항증명서상 ""소매점""이나 현황 및 건축물대장상 ""일반음식점"", 기호2)는 공부상 ""일반음식점""이나 현황은 ""사무실""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 등기사항증명서상 "일반음식점"이나 현황은 "사무실"임
2. 유한회사 대원엔지니어링 2025.06.19. 유치권신고(24,135,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경20723 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구진옥 (구OO)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 군산시 수송동 414 (신주소: 전북특별자치도 군산시 진포1길 7)

용도: 제1종근린생활시설 (감정평가서상), 현재 이용 상태: 사무실 (구분건물 2개호 중 201호, 공부상: 일반음식점)

건축물 현황: 철근콘크리트구조 및 조적조 슬래브지붕, 4층 건물 중 2층에 위치

감정가: 91,200,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 91.54㎡ (약 27.69평)

토지 지분: 91.54㎡ (약 27.69평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 158.26㎡ (약 47.87평)

건물 지분: 158.26㎡ (약 47.87평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 등기부 현황 요약

등기부채권 총액: 467,000,000원

말소기준권리: 2015년 01월 23일 접수, 군산농업협동조합 근저당권 (252,000,000원)

경매개시결정: 2025년 04월 04일 접수, 구진옥 임의경매 (50,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 "군산수송초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린상가가 혼재된 기존 시가지대입니다.

2.2. 교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있고, 인근에 버스정류장이 소재하여 지역 접근성 및 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물이며, 본 건(201호)은 2층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 드라이비트 마감, 내벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었고, 창호는 새시창입니다. 기호2) (본 건)는 공부상 '일반음식점'이나 현황은 '사무실'로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

건물 내 기본적인 위생 설비 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 사다리형 형상으로 인접지와 등고평탄하며, 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로 상태

본 건은 남측으로 폭 약 12m, 동측으로 폭 약 6m의 도로에 접하고 있습니다.

2.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 자연재해위험개선지구에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 김선태

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2020년 05월 25일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

3.2. 인수 보증금

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 등기부상 말소기준권리보다 늦은 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.3. 유치권 신고

유한회사 대원엔지니어링에서 2025년 06월 19일 24,135,000원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명하여 인수 여부에 대한 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

총 467,000,000원의 등기부채권 총액이 확인됩니다. 말소기준권리인 군산농업협동조합의 근저당권(2015.01.23. 접수) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 해당 경매는 구진옥의 임의경매 신청(2025.04.04. 접수)에 의해 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경 및 상권 특성

본 건이 위치한 수송동 일대는 공동주택과 근린상가가 혼재된 지역으로, 상권이 형성되어 있습니다. 인근 유튜브 영상에 따르면 수송동 제일아파트 앞 상가거리와 먹자골목 등 상업 시설이 발달한 지역으로 분석됩니다.

4.2. 접근성 및 노출도

남측 약 12m, 동측 약 6m의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본 건 인근에 군산수송초등학교가 위치하고 있습니다. 제공된 정보 및 검색 결과로는 주변의 구체적인 편의시설, 문화시설, 의료시설 등에 대한 상세 정보는 확인되지 않았습니다.

5.2. 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 성립 여부 불분명

유한회사 대원엔지니어링이 신고한 유치권(24,135,000원)의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 할 가능성이 있습니다. 이는 잠재적인 추가 비용 발생 위험 요소입니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 용도 차이

본 건(201호)은 공부상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 실제 현황은 '사무실'로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 또는 사용에 제약이 있을 수 있는 부분입니다.

6.3. 공동 담보

공동담보 물건으로 설정되어 있어, 다른 담보물의 매각 결과에 따라 본 건의 경매 진행이나 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 수송동의 기존 시가지에 위치한 근린생활시설(현재 사무실)로, 입지 조건 및 교통 환경은 무난한 편입니다. 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 유치권의 성립 여부가 불분명하고 공부상 용도와 현황 용도 간 차이가 있어 추가적인 조사와 주의가 요구됩니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 군산시 수송동의 안정적인 시가지 내 입지

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음

* 주변 상권 및 주거 환경으로 인한 잠재적 가치

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 91,200,000원을 기준으로 하되, 유치권의 성립 여부, 공부상 용도와 현황 용도 간의 차이로 인한 리스크, 그리고 지역 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 불확실한 유치권으로 인한 잠재적 부담을 감안하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.