나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20779 [2] 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 상가동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)는 군산시 미룡동 소재 '금광베네스타 아파트' 상가동으로 주변은 고층아파트, 상가 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 2층 202호, 2층 203호로

외벽 : 화강석판재붙임 마감
내벽 : 실내인테리어 마감
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호(1) : 학원(블록피아)
기호(2) : 공실상태

설비내역

급.배수 및 위생설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형평지로서 아파트 및 상가 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

폭 약 8~15미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8-10미터)(접합), 중로3류(폭12-15미터)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 교육환경보호구역, 상대보호구역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기타 : - -

물건 비고

공실 상태임(감정평가일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20779 (2)

소재지: 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 상가동 2층 203호 (도로명 주소: 전북특별자치도 군산시 용둔길 6)

용도: 근린상가

감정가: 92,600,000원

토지 면적: 120.89㎡ (약 36.57평)

건물 면적: 58.50㎡ (약 17.69평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 군산시 미룡동 소재 '금광베네스타 아파트' 상가동으로, 주변에는 고층 아파트 단지와 상가 등이 혼재된 지역입니다. (cite:1)

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통 시설이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. (cite:1)

* 도로 접근성: 폭 약 8~15미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8-10미터), 중로3류(폭 12-15미터) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역으로 지정된 점은 확인이 필요합니다. (cite:2,13,14,16)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7. 근저당권 (군산오룡신용협동조합, 채권최고액 216,000,000원, 접수일자 2016-04-26) 입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 기타 권리 사항: 소유권 이전, 소유권 이전 청구권 가등기, 다수의 가압류 및 압류 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 물건명세서상에도 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 본건은 감정평가일 기준으로 공실 상태이나, 추후 명도 진행 시 점유자 확인 및 관련 사항을 신중히 검토해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 1,175,313,247원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 금광베네스타 아파트 단지 내 상가동에 위치하여, 배후 단지인 아파트 주민들을 주요 고객층으로 할 수 있습니다. 군산대학교가 인근에 있어 대학 상권의 특성도 일부 나타납니다. (cite:1,3,6)

* 주요 업종: 본 물건과 같은 층(2층)에 학원(블록피아)이 운영 중인 것으로 파악되었으며, 본건(203호)은 현재 공실 상태입니다. (cite:1)

* 잠재적 상권 특성: 근린생활시설 용도로, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 업종 입점에 유리할 것으로 보이며, 대학가 특성상 젊은층 대상 상권 발달 가능성도 있습니다. (cite:3)

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 군산대학교가 인근에 위치하며, 금광베네스타 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. (cite:1,3,6,8,12) (마트, 병원 등 구체적 편의시설은 현장 방문 및 추가 조사 필요)

* 혐오시설: 현재 확인된 혐오시설 정보는 없습니다. (주의: 실제 현장 방문 시 재확인 필요)

* 교육 환경: 본건은 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 상가 운영 시 관련 법규 검토가 필요합니다. 인근 군산대학교의 교육 환경 보호 구역 지정 여부도 확인이 필요합니다. (cite:2,13,14,15,16)

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 감정평가일 기준으로 공실 상태이며, 경매 낙찰 후에도 임대 수익이 발생하기까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 높은 총 채무액: 등기부상 채무 총액이 10억 원 이상으로 상당한 편이며, 이는 채권자들의 이해관계에 따라 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. (단, 본건은 임의경매로 진행되어 소멸주의 원칙에 따라 권리 관계는 명확해 보입니다.)

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등 지역적 특성으로 인해 향후 건물 용도 변경이나 운영에 제약이 있을 수 있습니다. (cite:2,13,14,16)

1.6. 종합 의견

군산시 미룡동에 위치한 금광베네스타 상가동 2층 203호 경매 물건입니다. 아파트 단지 내 상가로서 고정 수요 확보 가능성이 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재는 공실 상태이며 임대 관계가 불분명한 점은 유의해야 합니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이라 인수 부담이 적은 편입니다. 다만, 높은 총 채무액과 일부 토지이용 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 상가: 배후 단지의 고정 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 명확한 권리 관계: 모든 권리가 경매로 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 부담이 적음.

* 합리적인 감정가: 시세 대비 저평가 가능성 고려 시 시세차익 기대.

* 활용 가능성: 현재 공실 상태로, 향후 적극적인 임대 맞추기를 통해 빠른 수익 실현 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 92,600,000원을 기준으로, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으므로, 실제 투자금 부담은 낙찰가와 명도 비용 등이 될 것입니다. 본건의 경우, 인근 유사 물건의 실거래가 및 임대 사례를 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다. (구체적인 예상 입찰가 범위는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문 후 산정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.