나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20789 [2] 전북특별자치도 군산시 대야면 산월리 690 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1,2)는 전북특별자치도 군산시 대야면 산월리 소재 ""운심사"" 북서측
인근에 위치하고 본건 기호 3)은 전북특별자치도 군산시 대야면 산월리 소재
“남흥마을” 북측 인근에 위치하는 주위는 농촌주택, 농경지 및 임야 등이 혼재
하는 마을주변 야산지대 및 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하는 바
제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호 1,2): 본건은 남하향의 완.급경사를 이루는 사다리형의 토지로서,
자연림상태이고 기호 2) 일부는 분묘(평장)로 이용중임.
기호 3): 본건 주위 지세는 남하향의 완경사를 이루나 자체지반은 평탄한
부정형의 토지로서, 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2): 지적도상 맹지이나 인접지로 개설된 임도를 통하여 출입이 가능함.
기호 3): 지상도상 맹지이나 인접지로 개설된 농로를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호 3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 기호 2) 지상에 연고자 미상의 분묘(평장)가 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
2. 지상도상 맹지이며 인접지를 통하여 출입이 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경20789 (2) (군산지원)

전북특별자치도 군산시 대야면 산월리 690

용도: 전 (밭)

토지면적: 493.00㎡ (약 149평)

감정가: 19,227,000원

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 전북특별자치도 군산시 대야면 산월리 소재 "운심사" 북서측 인근 및 "남흥마을" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농촌주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 마을 주변 야산지대 및 농경지대로 이루어져 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하는 바 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접지에 개설된 임도 또는 농로를 통하여 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

소유권 이전은 김영호, 김성진(협의분할에 의한 상속)을 거쳐 현재 소유자에게 이르렀습니다.

농협은행주식회사의 가압류(2024.05.10. 접수, 21,662,519원)가 말소기준권리이며, 이후 애큐온저축은행의 가압류(2024.08.23. 접수, 28,115,051원) 및 동 은행의 강제경매 개시 결정(2025.04.17. 접수, 31,682,162원)이 등기되었습니다.

상기 기재된 모든 권리(가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

특이사항:

농지취득자격증명 필요: 본건은 농지이므로 매수자는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

분묘기지권: 본건 토지(기호 2) 지상에 연고자 미상의 분묘(평장)가 소재하여 분묘기지권이 성립될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 농경지로서 주변 지역 역시 농업 활동 및 전원주택 등이 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다. 따라서 상업 시설과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 인근에 "운심사"라는 사찰과 "남흥마을"이 위치하고 있으며, 농경지가 대부분을 차지하는 한적한 농촌 지역입니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 위험: 농지 구매 시 필수적으로 요구되는 서류이며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

분묘기지권: 분묘가 소재하고 있어, 해당 분묘의 연고자가 토지 사용에 대한 권리를 주장할 수 있으며, 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

맹지: 지적도상 도로에 직접 접해있지 않아, 법적인 도로 편입 여부 및 사용에 대한 확인이 필요합니다. (다만, 현재는 인접지를 통해 출입 가능)

토지이용 제한: 본건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 준보전산지에 해당하여 건축 및 개발에 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본건은 군산시 대야면에 위치한 농지로서, 감정가는 19,227,000원입니다. 매각 대상은 토지이며, 등기부 상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 분묘기지권 및 맹지라는 특이사항이 존재합니다. 또한, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지 이용에 관한 법적 제한이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

농업 목적의 실소유자에게 적합: 실제 농업에 종사하거나 농지를 소유할 자격이 있는 분에게 적합할 수 있습니다.

저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 가격에 매수할 경우, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 개발 가능성은 제한적입니다.)

분묘 관련 명확한 처리 방안 사전 확인: 분묘기지권 문제의 해결 방안을 명확히 파악하신 후 입찰을 고려하시는 것이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 19,227,000원입니다. 예상 입찰가는 현장 조사, 유사 물건 낙찰가, 본 물건의 특수성(농지, 맹지, 분묘기지권, 개발 제한 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정은 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.