나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101570 [16] 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2024.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 15개호로서, 현상은 양호한 편임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,4,5,8,9,12,13,16)은 공동주택(다세대:도시형-단지형), 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경101570 (16)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 5층504호

용도: 다세대주택

1.1. 소재지및기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경101570 (16)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 5층504호

용도: 다세대주택

1.2. 건물정보

건물명: 노블수 (Noble 수)

전용면적: 24.77㎡ (약 7.50평)

건물지분: 24.774㎡ (약 7.50평)

구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 2021년 9월 9일 사용승인

총 층수: 5층 (해당층 5층)

건물 연면적: 562.08㎡ (약 170.03평)

1.3. 토지정보

토지면적: 15.22㎡ (약 4.60평)

토지지분: 15.218240276035132㎡ (약 4.60평)

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역

1.4. 감정가및매각정보

감정가: 169,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.5. 특이사항및주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

특수물건정보: 공유자우선매수신고, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 있고 다소 원거리에 도시철도 2, 3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 도로및토지이용계획

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역임.

2.4. 주변환경분석(혐오시설유무)

주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 밀집된 일반적인 도심 환경을 형성하고 있으며, 확인된 혐오시설은 없음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-10-08 접수, 채권액 1,920,000,000원)

3.2. 소멸되는권리

등기부등본상 을1 근저당권, 을2 주택임차권, 갑2~갑6 각종 가압류 및 압류, 임의경매 개시결정 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서상 '지상권개요'로 표기되어 있으나, 관련 권리 내역은 없음)

3.4. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김민경)

보증금: 139,850,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-04

확정일자: 2021-10-15

배당신고일자: 2024-03-13

대항력: 없음

비고: 등기부등본상 을2 주택임차권으로 등기되었으나 말소 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아님.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설현황

건물 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 기능과 기본적인 상업 기능을 갖춘 지역임.

4.2. 시장동향(JSON분석기반)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 광안동 지역 내 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같음.

* 2026년 4월 6일 거래: 전용면적 약 31.50㎡ (약 9.5평) 다세대주택, 2.4억원 거래. (평당 약 2,526만원)

* 2026년 4월 4일 거래: 전용면적 약 14.03㎡ (약 4.2평) 다세대주택, 1.5억원 거래. (평당 약 3,571만원)

* 2026년 4월 1일 거래: 전용면적 약 18.89㎡ (약 5.7평) 다세대주택, 1.45억원 거래. (평당 약 2,544만원)

이는 평당 가격 편차가 다소 크나, 대체로 본건의 감정가(평당 약 2,253만원) 대비 시장 시세가 높게 형성되어 있음을 시사함. 특히, 본건은 24.77㎡ (약 7.50평) 면적으로, 중간 크기의 거래 사례와 비교 시 시세 반영 여지가 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

주거지역 내에 위치하며, 주위 환경이 비교적 양호하고 조용함.

5.2. 건물설비

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화기 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 양호함.

5.3. 편의/문화/교육시설

* 교육시설: 동수영중학교가 인근에 위치.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용 가능.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

* 공유자우선매수신고: 경매 진행 시 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰가에 영향을 줄 수 있으며 예상치 못한 가격 상승 또는 유찰 가능성이 있음.

* 전세사기 피해자 우선매수권 제한: 매수인이 전세사기피해자인 경우에만 우선매수권이 1회에 한해 적용된다는 점은 해당 물건의 특수한 상황을 암시하며, 권리 행사의 복잡성을 내포함.

6.2. 건물상태및용도관련리스크

* 현황 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 점은 향후 세금 문제나 행정 처리에 있어 잠재적 변수가 될 수 있음.

6.3. 재무관련리스크

* 과도한 채무 총액: 등기부 채권 총액이 약 29.4억원에 달하는 점은 채무 규모가 매우 크다는 것을 나타내며, 이는 본건이 공동담보로 묶여있거나 복잡한 금융 관계에 있음을 시사함.

7. 종합의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2021년 준공)이며 기본적인 주거 편의 설비를 갖추고 있습니다. 입지 조건상 역세권과는 다소 거리가 있으나, 인근 학교와 근린생활시설의 이용은 편리합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계가 장점입니다. 그러나 공유자우선매수신고 및 전세사기 피해자 관련 특이사항은 입찰 과정에서 변수가 될 수 있습니다. 또한, 현황 주거용으로 사용되는 오피스텔이라는 점과 과도한 채무 총액은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 명확한 권리 분석: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능성.

* 역세권은 아니지만 주거 환경이 안정적이고 근린시설 이용이 편리함.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 169,000,000원이며, 전용면적 24.77㎡ (약 7.50평) 기준 평당 약 2,253만원 수준입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래 사례(18.89㎡)가 평당 약 2,544만원에 거래되었고, 더 큰 면적(31.50㎡)도 평당 약 2,526만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 적정 시세는 평당 약 2,500만원 ~ 2,700만원 수준으로 예상됩니다.

이에 따른 예상 입찰가는 약 190,000,000원에서 205,000,000원 범위로 추정됩니다.

다만, 공유자우선매수신고 가능성 및 입찰 경쟁 정도에 따라 낙찰가는 달라질 수 있습니다.

안정적인 투자를 고려하여, 감정가 대비 약 110% ~ 120% 수준인 195,000,000원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.