나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101570 [15] 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2024.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 15개호로서, 현상은 양호한 편임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,4,5,8,9,12,13,16)은 공동주택(다세대:도시형-단지형), 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.
업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경101570 (15)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 5층503호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 138,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 청OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특수물건정보: 공유자우선매수신고, 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 17.09㎡ (5.17평)

* 토지 지분: 17.094259723964868㎡ (5.17평)

* 건물면적: 27.83㎡ (8.42평)

* 건물 지분: 27.828㎡ (8.42평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 기타참고사항: 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

* 주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함. 업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

* 작성일: 2026-04-08

* 공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 접근성

* 차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 토지 이용 및 도로

* 토지형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

2.4. 토지 이용계획

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

* 혐오시설 유무: 주변 조사를 통해 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 접수일자: 2021-10-08)

3.2. 인수되는 권리

* 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 압류, 주택임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (없음)

3.3. 임차인 현황

* 등록된 주택임차권 (을2): 권리자 안 , 권리금액 110,000,000원, 전입일자: 2021-12-9, 확정일자: 2021-11-8. (말소 예정, 대항력 없음)

* 임차인: 안호성의승계인주택도시보증공사

- 보증금: 110,000,000원

- 차임: 60,000원

- 전입(사업)일자: 2021-12-09

- 확정일자: 2021-11-08

- 대항력: 없음

- 비고: (본 임차인은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 후순위로 보입니다. 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

- 주의: 비록 대항력이 없으나, 보증금 및 차임 정보가 존재하므로 명도 시 주의가 필요합니다.

3.4. 권리분석 요약

* 말소기준권리(을1 근저당권)보다 후순위의 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 낙찰자는 인수하는 권리가 없으므로, 등기부상 깨끗한 물건을 취득하게 됩니다.

* 임차인의 경우, 등록된 주택임차권(을2) 및 임차인 현황의 정보는 대항력이 없어 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 물건이 위치한 광안동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 시장 동향

* 광안동 지역은 해변 접근성과 도심 접근성이 양호하여 오피스텔 및 주거용 부동산에 대한 꾸준한 수요가 있습니다. 최근 시장 동향은 안정세를 보이며, 소형 오피스텔의 경우 실거주 및 투자 수요가 공존하고 있습니다. 유사 면적 및 위치의 오피스텔 시세는 감정가 수준 또는 그 이상에서 형성되는 경향을 보입니다.

* 본건 오피스텔은 주거용으로 활용 시 비교적 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 본건 남동측 인근에 동수영중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주거 환경

* 다세대주택, 단독주택, 아파트 등 다양한 주거 형태와 혼재되어 있는 지역입니다.

* 5층 중 5층에 위치하여 조망권 및 일조권이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 건물 내 승강기 설비가 갖추어져 있어 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

* 임차인이 대항력이 없다고 판단되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

* 다만, 인수되는 보증금이 없는 점은 명도 부담을 줄여주는 요인입니다.

6.2. 권리 관련

* 본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 정리되는 '깨끗한 권리' 상태이므로, 권리 관련 리스크는 없습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한정됩니다. (해당 시 주의 필요)

* 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중인 점은 추후 건축법 등 관련 법규 위반 여부 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 상 특정 임차인이 존재하며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. (세부적인 명도 협의 필요)

7. 종합 의견

본건 부산광역시 수영구 광안동 소재 오피스텔은 동수영중학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 '깨끗한 권리' 물건으로, 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 존재하나, 이는 추후 행정상의 문제나 별도 조치를 통해 해결 가능하며, 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 매력적인 투자 또는 실거주 물건이 될 수 있습니다. 특히, 전세사기 피해자 보호 조항이 적용될 수 있는 점을 유의하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 입지 조건: 부산 수영구 광안동, 도심 및 해변 접근성 용이.

* 권리 분석상 안전: 말소되는 권리 다수, 낙찰자 인수 부담 없음.

* 낮은 명도 저항 예상: 대항력 없는 임차인, 인수 보증금 없음.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 주거용 오피스텔로 활용 시 안정적인 수요 예상.

* 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 차익 및 임대 수익 동시 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 138,000,000원입니다.

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본건의 적정 시세는 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금이 없으며 권리관계가 명확하므로, 시장 경쟁 상황을 고려하여 적극적인 입찰 전략이 필요합니다.

* 권장 입찰가: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

* 예상 입찰가는 140,000,000원을 시작으로, 최종 입찰가는 경매 당일 응찰자 수 및 현장 분위기를 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

* (참고: 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능 여부에 따라 입찰 전략이 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.