나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101570 [14] 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2024.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 15개호로서, 현상은 양호한 편임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,4,5,8,9,12,13,16)은 공동주택(다세대:도시형-단지형), 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.
업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서는 다음과 같습니다.

사건번호: 부산동부지원 2024타경101570 (14)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 5층502호

용도: 오피스텔 (업무시설, 실제 주거용)

감정가: 138,000,000원

토지면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

토지지분: 17.094259723964868㎡ (약 5.17평)

건물면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

건물지분: 27.828㎡ (약 8.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청십자신용협동조합 (등기부 요약상 확인)

건물명: Noble 수

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

총 층수: 5층

사용승인일: 2021-09-09

집합건물 전유부: 5층 502호, 전용면적 27.83㎡ (약 8.42평)

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 519-6번지에 위치하며, "동수영중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 도시철도 2,3호선 "수영역"까지는 다소 거리가 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 10월 8일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

해당 물건은 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이다빈 (이 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-24

* 확정일자: 2022-01-17

* 배당신고일자: 2024-03-05

* 대항력: 없음

* 비고: 이다빈 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 늦고, 주택임차권 등기(을2) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없습니다. 보증금 전액은 배당을 통해 변제받아야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 2,924,335,682원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 광안동 지역은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 동수영중학교가 있어 학생 및 학부모 수요가 예상됩니다.

공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용되고 있는 점을 고려할 때, 1인 가구 또는 소규모 직장인의 주거 수요와 연계될 수 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

차량으로 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시 버스 정류장이 가깝습니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설로는 동수영중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

본 물건은 오피스텔이지만 실제 주거용으로 사용되고 있어, 주거 환경 측면에서 평가할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공유자우선매수신고: 본 물건에 대해 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 해당 공유자가 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 물건을 매수할 권리가 있습니다. 경매 진행 시 해당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

전세사기피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사는 1회로 제한된다는 주의사항이 있습니다.

주거용 오피스텔: 공부상 업무시설로 되어 있으나 실제 용도는 주거용으로 사용 중입니다. 이는 임대차 관련 문제 발생 시 주택임대차보호법 적용 여부와 관련될 수 있습니다.

공동담보: 본 물건이 다른 부동산과 공동으로 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이에 따라 경매 후 잔여 채무 또는 권리 관계에 영향을 미칠 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

임대관계 미상: 현재 임대 관계가 미상으로 표시되어 있어, 내부 점유자 현황 및 임대 조건 등은 현장 조사를 통해 정확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 오피스텔로, 감정평가액은 1억 3,800만 원입니다.

건물은 5층 건물 중 5층 502호에 해당하며, 전용면적은 27.83㎡ (약 8.42평)입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리는 없습니다. 임차인 이다빈 씨는 대항력이 없으므로 보증금 전액을 배당받게 됩니다.

다만, 공유자우선매수신고, 공동담보 등 특이사항이 존재하여 경매 절차 진행 시 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

입지적으로는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역이며, 교통은 보통 수준입니다.

공부상 용도와 실제 이용 현황이 다른 점, 임대관계 미상 등의 사안은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

소형 오피스텔로서 1인 가구나 소규모 투자자에게 적합한 물건입니다.

권리관계가 비교적 명확하여 안전하게 투자할 수 있는 가능성이 있습니다.

광안동 지역의 시세 변동 추이 및 임대 수요 분석을 통해 향후 추가적인 수익을 기대해볼 수 있습니다.

감정가 대비 저가 낙찰을 통해 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 오피스텔로, 실제 주거용으로 이용되고 있으며 주변 시세 조사가 필수적입니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 있다는 점을 고려해야 합니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 매물 가격, 임대 수익률 등을 종합적으로 조사해야 합니다.

제공된 정보만으로는 상세한 시세 분석에 한계가 있습니다. 따라서, 제시된 감정가 138,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 등을 고려하여 보수적으로 접근한다면 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 예시이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사, 권리관계 재확인, 세무 및 법률 전문가와의 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.