나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101570 [13] 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2024.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 15개호로서, 현상은 양호한 편임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,4,5,8,9,12,13,16)은 공동주택(다세대:도시형-단지형), 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부동산 임의경매 물건 보고서

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 5층501호

사건번호: 부산동부지원 2024타경101570 (13)

용도: 다세대주택 (오피스텔 겸용)

감정가: 169,000,000원

토지 면적/지분: 15.22㎡ (약 4.60평) / 15.218240276035132㎡ (약 4.60평)

건물 면적/지분: 24.77㎡ (약 7.50평) / 24.774㎡ (약 7.50평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교" 남동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재. 다소 원거리에 도시철도 2, 3호선 "수영역"이 있어 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 도로: 본건 건물은 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 8일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (김하영, 120,000,000원)

* 각종 가압류 (지씨테크주식회사, 김종련, 중소기업은행)

* 임의경매개시결정 (청십자신용협동조합)

* 압류 (김해세무서장)

* 인수되는 권리: 없음. (모든 권리가 말소 기준 권리보다 후순위이거나, 본 경매 절차로 인해 소멸됨).

* 임차인 현황:

* * 김하영

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-31

* 확정일자: 2022-10-06

* 배당신고일자: 2024-08-21

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소될 예정임. 배당 순위에 따라 보증금 회수가 이루어질 수 있으나, 전액 회수가 불확실할 수 있습니다. 배당표 확정 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 지역은 주거용 건물(다세대, 아파트)과 상업용 시설이 혼재되어 있는 복합 상권임.

* "동수영중학교" 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있으며, 1~2인 가구의 주거 수요가 있는 지역으로 판단됨.

* 오피스텔로도 이용 가능한 점을 고려하면, 임대 수익형 투자 관점에서도 고려해볼 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 및 오피스텔이 밀집한 주거 지역 내 위치.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 접근성이 양호함.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 수영역 일대의 편의시설 이용 또한 가능함.

* 교육시설: 동수영중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 혼재: 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔)이 혼합되어 있어, 건물 관리 및 이용상 발생할 수 있는 문제점을 사전에 검토해야 함. (현황 주거용 오피스텔로 사용 중).

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 결과가 달라질 수 있으므로 입찰 전 해당 여부를 반드시 확인해야 함.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 입찰 참가자 중 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 경우, 1회에 한해 그 권리가 적용됨. 이는 입찰 과정에 영향을 줄 수 있는 변수임.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(169,000,000원)가 최근 유사 물건의 실거래가(약 145,000,000원 ~ 240,000,000원) 대비 낮은 수준으로 파악되어, 실제 낙찰가가 감정가를 초과할 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 다세대주택(오피스텔 겸용)으로, 사건번호 2024타경101570으로 진행 중임.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리관계는 매우 깨끗한 상태로 인수하게 됨.

* 임차인 김하영 씨의 보증금 1억 2,000만원은 대항력이 없으나, 배당 순위에 따라 전액 회수가 불확실하므로 명도 진행 시 유의해야 함.

* 감정가가 주변 시세 대비 낮게 평가된 것으로 판단되며, 잠재적 시세 상승 여력이 있는 물건으로 평가됨.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 낙찰 후 별도의 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능함.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 높은 실거래가를 바탕으로 시세 반영 시 추가적인 수익을 기대할 수 있음.

* 우수한 입지: 부산 수영구라는 지역적 장점과 편리한 교통망을 갖추고 있음.

* 다용도 활용: 주거용 오피스텔 및 소형 주택으로의 임대 또는 실거주 모두 고려 가능함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 169,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 전용 14.03㎡ (약 4.2평): 150,000,000원 (약 10.7백만원/m²)

* 전용 18.885㎡ (약 5.7평): 145,000,000원 (약 7.7백만원/m²)

* 전용 31.495㎡ (약 9.5평): 240,000,000원 (약 7.6백만원/m²)

* 본 물건(전용 24.77㎡)의 감정가는 6.8백만원/m² 수준으로, 최근 실거래가 평균(약 7.6백만원 ~ 10.7백만원/m²) 대비 낮은 편임.

* 본 물건의 적정 시장 가치는 약 1억 9,500만원 ~ 2억 1,500만원 수준으로 판단됨.

* 예상 입찰가:

* 안정적인 낙찰 가능성과 시세 반영을 고려하여, 1억 9,500만원 ~ 2억 1,500만원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 공유자우선매수 신고 가능성을 염두에 두고, 입찰 경쟁 상황에 따라 최종 입찰가를 조정해야 합니다.

* (인수 보증금: 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.