나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101570 [12] 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2024.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 15개호로서, 현상은 양호한 편임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,4,5,8,9,12,13,16)은 공동주택(다세대:도시형-단지형), 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경101570 (12)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 4층404호

* 용도: 다세대주택 (단, 일부 호실은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중)

* 총층수: 5층 중 4층

* 토지면적: 15.22㎡ (약 4.60평)

* 건물면적: 24.77㎡ (약 7.49평)

* 감정가: 169,000,000원 (1억 6천 9백만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 청십자신용협동조합

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보, 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교" 남동측 인근에 위치

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설이 형성된 지역

* 교통:

* 차량 접근이 용이함

* 인근에 시내버스 정류장이 위치

* 다소 원거리에 도시철도 2, 3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임

* 도로: 평가 대상 물건의 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,920,000,000원, 2021-10-08)

* 권리분석 결과: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(주택임차권, 가압류, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 갑1 (감수창, 2021-10-08)

* 근저당: 을1 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,920,000,000원, 2021-10-08) - 말소기준권리

* 주택임차권: 을2 (정유빈, 140,000,000원, 2022-01-14 확정, 2022-02-16 전입) - 해당 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 소멸되므로 보증금 인수 의무가 없음.

* 총채권액: 2,939,335,682원 (대부분 말소 예정)

* 인수되는 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 지역임.

* 교통 접근성: 수영역(지하철 2, 3호선)이 다소 원거리에 위치하나, 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며 차량 접근도 가능함.

* 인근 시설: 동수영중학교가 가까이 있어 교육 관련 시설이 밀집되어 있을 가능성이 있음.

* 상가 현황: 감정평가서 상 "각종 근린생활시설"이 있다는 언급으로 보아, 상가 및 업무시설도 일부 혼재된 복합 상권으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 건물 용도: 해당 물건은 공부상 공동주택(다세대)으로 등재되어 있으나, 일부 호실은 현황 주거용 오피스텔로 이용되고 있어 혼재된 형태임.

* 건축 구조: 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 내 4층 404호이며, 건물 현황은 양호한 편으로 평가됨.

* 설비 현황: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지/경보 설비, 소화기, 도시가스 난방 설비 등이 설치되어 있음.

* 주변 편의시설: 광안동 지역의 통상적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능함.

* 주변 교육시설: 동수영중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수권: 매각기일에 최고가 매수신고인이 결정될 경우, 공유자가 해당 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리가 신고되어 있어 낙찰 후 공유자의 우선매수로 인해 차순위로 밀릴 가능성이 존재함.

* 주거용 오피스텔 혼재: 일부 호실이 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용되고 있어, 추후 건물 관리 규약이나 소유권 관련 분쟁 발생의 소지가 있음.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없는 것으로 판단됨.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 주의사항이 있으나, 이는 일반 매수자에게 직접적인 영향을 미치지는 않음.

* 대규모 채무: 을1 근저당 19.2억원, 갑5 임의경매 16.4억원 등 채권 총액이 매우 높아, 채무 규모가 크다는 점은 유의할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 다세대주택(일부 호실 주거용 오피스텔)으로, 동수영중학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호하며, 주변에 다양한 편의시설 및 교통망이 갖춰져 있어 주거 가치가 있다고 판단됩니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 후순위 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없어 권리분석 상 안전한 물건입니다.

다만, 공유자 우선매수권 신고가 있다는 점은 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있는 요소이므로 주의가 필요합니다.

건물 면적 24.77㎡에 대한 감정가 1억 6천 9백만원은 주변 최근 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 소멸: 모든 후순위 권리가 소멸되는 깨끗한 등기부 상태로 취득 가능함.

* 소액 투자 기회: 감정가 1억 6천 9백만원으로, 부산 광안동 지역의 부동산에 상대적으로 적은 투자금으로 접근할 수 있음.

* 지역적 가치: 광안동은 해변 접근성 및 발달된 생활 편의 시설로 인해 지속적인 주거 수요가 예상되는 지역임.

* 경쟁력 있는 감정가: 24.77㎡ 면적에 대한 감정가가 주변 시세 대비 비교적 낮게 책정되어 있어, 시세 차익 기대 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건의 시세는 감정가 대비 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 최근 매매 정보 분석:

* 31.495㎡ 면적의 다세대주택이 24,000만원에 거래 (약 761.93만원/㎡)

* 14.03㎡ 면적의 다세대주택이 15,000만원에 거래 (약 1,069.13만원/㎡)

* 18.885㎡ 면적의 다세대주택이 14,500만원에 거래 (약 767.78만원/㎡)

* 본 물건(24.77㎡)의 감정가 기준 시세: 16,900만원 (약 682.11만원/㎡)

* 비교 물건들의 면적별 시세를 적용한 예상 가치:

* 최저 시세 적용 (761.93만원/㎡): 24.77㎡ * 761.93만원/㎡ = 약 18,866만원

* 평균 시세 적용 (약 764.85만원/㎡, 소형 평형 제외): 24.77㎡ * 764.85만원/㎡ = 약 18,916만원

* 최고 시세 적용 (1,069.13만원/㎡): 24.77㎡ * 1,069.13만원/㎡ = 약 26,490만원

* 종합적인 시장 분석 결과, 본 물건의 적정 시세는 18,800만원에서 21,000만원 범위로 예상됩니다.

* 예상 입찰가:

* 최초 감정가: 169,000,000원

* 시세 분석 기반 예상 범위: 188,000,000원 ~ 210,000,000원

* 권장 입찰가: 195,000,000원 ~ 205,000,000원

(공유자 우선매수권 신고 및 입찰 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

* 주변 유해시설 분석:

주변 시설에 대한 검색 결과, 부산광역시 수영구 광안동 519-6번지 및 동수영중학교 인근에서 특별히 지도 서비스에서 명시적으로 언급되는 유해시설(예: 대규모 공장, 위험물 저장소, 심각한 환경 오염 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 주거 지역의 특성상 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.