나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101570 [11] 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2024.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 15개호로서, 현상은 양호한 편임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,4,5,8,9,12,13,16)은 공동주택(다세대:도시형-단지형), 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.
업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경101570 (11)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 4층 403호 (신주소: 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99)

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 138,000,000원

토지면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

건물면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청십자신용협동조합

1.2. 건축물 정보

건물명: 노블수 (Noble 수)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지상 5층

해당 층: 4층

사용승인일: 2021년 9월 9일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

평가 대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '동수영중학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 도시철도 2, 3호선 '수영역'과는 다소 원거리에 위치하고 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 건물의 말소기준권리는 2021년 10월 8일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 등기부등본 상 모든 후순위 권리(주택임차권, 가압류, 임의경매 개시결정, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 강민경 씨가 거주 중입니다.

보증금: 100,000,000원

차임: 120,000원

전입일자: 2021년 11월 23일

확정일자: 2021년 11월 9일

배당신고일자: 2024년 4월 29일

대항력: 없음

분석: 강민경 씨는 전입일자보다 확정일자가 빠르고, 말소기준권리인 근저당보다 후순위인 주택임차권(을2)을 등기하였으며, 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 1억원 전액을 인수하지 않으며, 배당을 통해 우선변제 받게 됩니다.

3.3. 인수 보증금

인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건지 인근에는 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 오피스텔과 주거용 건물이 밀집한 지역 특성상, 소규모 상업 시설의 수요가 꾸준히 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 유해시설 유무

인근 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (검색 결과: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 주변 지역은 주거 및 상업 밀집 지역으로, 혐오시설 관련 정보는 발견되지 않음.)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

물건지 남동측 인근에 동수영중학교가 소재하고 있어, 학군 배정 및 자녀 등하교에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

인근에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 의료시설

수영역 인근 및 광안리 해변가로 이동 시 다양한 병원 및 의료 시설 이용이 가능합니다.

5.4. 교통 및 접근성

버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시 주변 도로망을 통해 부산 시내 및 인근 지역으로의 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수 신고

본 건은 공유자 우선매수 신고 대상입니다. 공유자 우선매수권자는 최고가 매수신고인의 입찰가액과 동일한 금액으로 우선하여 매수할 수 있습니다. 다만, 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능합니다. 이로 인해 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 실제 용도와 공부상 용도 차이

본 물건은 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 되어 있으나, 실제로는 '주거용'으로 이용되고 있습니다. 임대차 계약 시 이를 명확히 인지하고 진행해야 하며, 추후 주거용으로 전용할 경우 관련 법규 준수가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 2021년에 준공된 비교적 신축 건물로서 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 사용되어 소형 주거 공간으로서의 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 공유자 우선매수 신고 대상이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸될 예정이므로 명도 외에는 추가 부담이 없습니다.

* 최신 건축 연도: 2021년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 실거주 및 임대 목적 적합: 소형 주거 공간으로서 1인 가구 및 신혼부부 등에게 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 경매 절차를 통해 감정가 이하 또는 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건(부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 4층 403호)은 전용면적 27.83㎡ (약 8.42평)의 오피스텔입니다.

최근 유사 면적 오피스텔의 매매 시세를 분석한 결과, 해당 지역의 2021년 준공된 유사 오피스텔의 경우, 전용면적 27㎡ 내외의 매물이 약 1억 3천만원에서 1억 6천만원 선에서 거래되고 있음을 확인하였습니다. (검색 결과: 부산 수영구 광안동 인근 2021년 준공 오피스텔, 전용 27㎡ 내외 시세 약 1억 3천만원~1억 6천만원)

본 건의 감정가는 138,000,000원이며, 이는 현재 시세의 하단부에 위치하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시세를 반영하여 감정가 수준 또는 소폭 상승한 1억 3천 5백만원 ~ 1억 5천 5백만원 선으로 예상해 볼 수 있습니다.

하지만 공유자 우선매수 신고 가능성, 실제 명도 과정의 난이도, 현장 조사를 통한 정확한 시세 재확인 등이 최종 입찰가 결정에 중요한 요소로 작용할 것입니다. 잠재적 투자자께서는 이러한 변수들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.