나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101570 [10] 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2024.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 15개호로서, 현상은 양호한 편임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,4,5,8,9,12,13,16)은 공동주택(다세대:도시형-단지형), 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.
업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경101570 (10)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 4층402호

용도: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용으로 사용 중입니다.

건물명: 노블수 (Noble 수)

준공일자: 2021년 9월 (건축물대장 기준)

1.2. 면적 및 건물현황

토지 면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

토지 지분: 17.094259723964868㎡

건물 면적: 27.83㎡ (약 8.42평) (전용면적)

건물 지분: 27.828㎡

건축물대장상 건물 총 층수는 5층이며, 해당 물건은 4층 402호입니다.

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 138,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 청OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

평가 대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 다소 원거리에 도시철도 2, 3호선 "수영역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 학교환경위생정화구역(상대보호구역) 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

을구 1번 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,920,000,000원, 2021-10-08 접수)이 말소기준권리입니다. 본 건 경매 진행으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사 (김태이)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-19

확정일자: 2023-04-05

대항력: 없음

등기부상 을구 2번 주택임차권(김태이, 100,000,000원)은 말소된 것으로 확인됩니다. 임차인 현황에서도 대항력이 없다고 명시되어 있어, 이는 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에서 소멸되는 권리임을 의미합니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리나 부담은 없습니다. (단, 전세사기 피해자 관련 우선매수권 제한 사항은 주의사항으로 별도 기재)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역으로, 바다와 인접하여 뛰어난 주거 환경을 자랑합니다. 오피스텔 및 다양한 주거용 건물이 밀집되어 있으며, 풍부한 근린생활시설과 상업 시설을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 남동측 인근에 동수영중학교가 위치하며, 인근에 다른 초등학교 및 중학교, 고등학교가 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 공유자우선매수신고: 해당 물건은 공유자우선매수 신고 가능 물건으로, 공유자가 낙찰가로 우선 매수할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권 제한: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다.

* 건물 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용으로 사용 중입니다. 현재까지 문제가 발생하지는 않았으나, 추후 행정상의 사소한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 변동에 따라 향후 시세가 하락할 가능성이 있으며, 공실 위험 또한 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대관계 미상: 임대차 관계는 현재 미상으로 표기되어 있으나, 임차인 분석 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대인이 변경될 경우 명도 협의 등이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능한 물건입니다. 부산의 핵심 주거지역인 광안동에 위치하여 실거주 및 임대 수익 확보 모두에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 3천 8백만원으로 책정되었으나, 실거래가 시세를 고려할 때 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다. 공유자우선매수 및 전세사기 피해자 관련 우선매수권 제한 등 특이사항을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 인수하는 부담이 전혀 없습니다.

* 부산을 대표하는 주거 및 관광지인 광안동에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 실거주 시 편리한 생활 인프라와 우수한 교통 접근성을 누릴 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요가 기대되는 지역으로, 임대 수익형 투자로도 적합합니다.

* 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 시세차익까지 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원

현재 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가가 1억 4천만원에서 1억 6천만원 선으로 파악됩니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 낙찰가율 90% ~ 100% 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 124,000,000원 ~ 138,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다.

실질적인 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 권리관계가 명확하고 입지가 우수함을 감안할 때, 128,000,000원 ~ 135,000,000원 수준에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 만합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.