나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101570 [9] 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2024.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 15개호로서, 현상은 양호한 편임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,4,5,8,9,12,13,16)은 공동주택(다세대:도시형-단지형), 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경101570 (9)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 4층 401호

용도: 다세대주택

건물 면적: 24.77㎡ (약 7.49평)

토지 면적: 15.22㎡ (약 4.60평)

감정가: 169,000,000원 (1억 6천 9백만원)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자 우선매수 신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '동수영중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다소 원거리에 도시철도 2, 3호선 '수영역'이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

물건지 남동측과 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물)

소유권 보존 등기: 2021년 10월 08일 (권리자: 감수창)

말소기준권리 (근저당권): 2021년 10월 08일 (권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권최고액: 1,920,000,000원)

이후 다수의 가압류 및 임의경매 개시 결정이 등기되었으며, 본 경매 개시 결정 등기(청십자신용협동조합, 2024타경101570) 이후 말소될 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 2,877,335,682원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 10월 11일

확정일자: 2022년 09월 30일

배당신고일자: 2024년 03월 05일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건 명세서상 '지상권 개요'에 대한 비고란이 있으나, 구체적인 명시 없음)

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 최 의 경우 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건물명: 노블수 (Noble 수)

건축물 표제부 상 건축물 정보:

- 준공일: 2021년 09월 09일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 0층, 지상 5층

- 총 호수: 8호

- 용도: 공동주택 (다세대/도시형 - 단지형) 및 업무시설 (오피스텔)

- 해당 물건(401호)의 용도는 공부상 다세대주택으로 확인됩니다.

4.2. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 지역 내 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 4월 1일 거래: 18.885㎡ (약 5.71평), 145,000,000원 (약 7,679,000원/㎡)

- 2026년 4월 4일 거래: 14.03㎡ (약 4.24평), 150,000,000원 (약 10,691,000원/㎡)

- 2026년 4월 6일 거래: 31.495㎡ (약 9.53평), 240,000,000원 (약 7,620,000원/㎡)

본 건물의 면적(24.77㎡)은 비교 대상 물건들의 중간 범위에 해당합니다. 감정가(169,000,000원)는 평당 약 6,820,000원으로, 최근 거래된 유사 면적 물건들의 평당가(약 760만~1070만원)와 비교 시 다소 낮은 편입니다. 특히 14.03㎡ 면적이 1.5억원에 거래된 사례는 본 건물의 잠재적 가치를 높게 볼 수 있는 근거가 될 수 있습니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 분석)

현재 제공된 정보 및 검색 결과 상, 본 물건 주변에 특별히 언급되거나 검색되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해당 물건은 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 편리한 주거 환경을 제공합니다. '동수영중학교'와 인접하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 시내버스 정류장이 있으며, 도시철도 2, 3호선 '수영역'을 이용 가능합니다. 다양한 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수

공유자가 우선매수 신고를 한 상태이므로, 경매 낙찰 후 공유자가 최고가 매수 신고액과 동일한 가격으로 우선 매수할 가능성이 있습니다.

6.2. 전세사기 피해자 관련 주의사항

매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 점은, 해당 물건이 전세 사기 관련 이슈가 있었거나 있을 가능성을 시사하므로 주의가 필요합니다.

6.3. 공동담보

공동담보로 제공된 물건이 있음을 의미하며, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.4. 공부상 용도와 현황의 차이

건물 중 일부 호실은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용으로 사용되고 있는 점은, 향후 건축물 관련 법규 적용 시 잠재적 문제가 될 수 있습니다. 본 건(401호)은 다세대주택으로 명시되어 있어 해당 리스크는 상대적으로 낮습니다.

6.5. 높은 채무 총액

등기부 채권 총액이 약 28.7억원에 달하여, 채무 규모가 상당함을 알 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동의 역세권 인근에 위치한 다세대주택입니다. 비교적 신축 건물(2021년 준공)이며, 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가됩니다. 다만, 공유자 우선매수 신고, 전세사기 피해자 관련 주의사항, 공동담보 등의 특이사항은 입찰 전 면밀한 추가 검토가 필요합니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 광안동 핵심 지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가 및 평당가 비교 시, 상대적으로 저평가된 부분이 있을 수 있습니다.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 및 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 인근에 대중교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 모두 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 169,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례들을 분석했을 때, 면적과 입지, 건물의 신축 연도를 고려하면 감정가보다 높은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 특히, 14.03㎡ 면적이 1.5억원에 거래된 사례는 본 건의 잠재적 가치를 뒷받침합니다.

고려사항:

* 공유자 우선매수 신고로 인한 경쟁 가능성.

* 전세사기 관련 주의사항으로 인한 일부 입찰자들의 보수적 접근 또는 특정 수요층의 관심.

* 주변 유사 면적 다세대주택의 평균 평당가 (약 760만~1070만원)

종합적으로 판단할 때, 본 건의 예상 입찰가는 185,000,000원 수준으로 예상됩니다. 이 가격대는 최근 거래 사례들의 중간 가격대를 반영하며, 감정가 대비 경쟁력을 갖춘 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.