나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101570 [8] 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2024.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 15개호로서, 현상은 양호한 편임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,4,5,8,9,12,13,16)은 공동주택(다세대:도시형-단지형), 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경101570 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 3층 304호

용도: 다세대주택 (감정평가서 요약에 따르면 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 혼재)

건물 구조: 철근콘크리트구조

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 15.22㎡ (약 4.60평)

건물면적: 24.77㎡ (약 7.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 169,000,000원

총 채권액 (등기부채권 총액): 2,909,335,682원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 동수영중학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 환경

본 물건지 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 다소 원거리에 부산 도시철도 2호선 및 3호선 수영역이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능합니다.

2.3. 주변 편의/혐오시설

주변에 동수영중학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 아파트 단지들이 밀집되어 있어 학생들을 위한 문구점, 편의점, 분식점, PC방, 노래방 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 광안리 해수욕장, 민락수변공원, 광안대교 야경 명소 등 관광지가 인접해 있어 문화 및 여가 활동을 즐기기에 용이합니다. 수영구청의 공공시설 현황에 따르면, 재활용품 처리 시설이나 쓰레기 수거 관련 시설이 있으며, 이는 일반적인 도시 생활 환경의 일부로 볼 수 있습니다. 현재까지 확인된 혐오시설이나 환경 유해 시설에 대한 정보는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건은 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리(을1: 근저당권)에 의해 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021-10-08 접수, 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권)

* 을1: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,920,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (신윤경, 110,000,000원) - 말소 (전입 2022-04-25, 확정 2022-04-04)

* 갑2: 가압류 (지씨테크주식회사, 400,188,360원) - 말소

* 갑3: 가압류 (김종련, 400,188,360원) - 말소

* 갑4: 가압류 (중소기업은행, 78,958,962원) - 말소

* 갑5: 임의경매 (청십자신용협동조합, 1,643,750,624원) - 말소

* 갑6: 압류 (김해세무서장) - 말소

3.3. 임차인 현황 및 대항력

* 임차인: 주택도시보증공사 (권태균)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-25

대항력: 없음

* 임차인: 신윤경의승계인주택도시보증공사

보증금: 110,000,000원

차임: 120,000원

전입일자: 2022-04-25

확정일자: 2022-04-04

대항력: 없음

비고: (주택임차권 등기 말소됨)

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.

3.5. 특이사항

* 공유자우선매수신고: 공동 소유주가 우선적으로 매수할 권리가 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다.

* 주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 광안동은 주거지이면서도 상업 시설이 발달해 있어, 다세대주택, 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 조화를 이루고 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 데이터는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 6일 거래: 31.495㎡, 240,000,000원 (약 2518만원/평)

* 2026년 4월 4일 거래: 14.03㎡, 150,000,000원 (약 3538만원/평)

* 2026년 4월 1일 거래: 18.885㎡, 145,000,000원 (약 2539만원/평)

본 물건의 면적(건물 24.77㎡, 약 7.49평)은 위 거래 사례들의 중간 정도에 해당합니다. 최근 거래가격을 평당 약 2,500만원 ~ 3,500만원 수준으로 볼 때, 본 물건의 감정가 169,000,000원 (약 2,256만원/평)은 시장 시세 대비 다소 낮게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트 지붕을 가진 지상 5층 건물입니다. 현재 건물 상태는 양호한 편이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지/경보/소화 설비, 도시가스 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 이용 현황

건물 내에는 공동주택(다세대/도시형-단지형)과 업무시설(오피스텔)이 혼재되어 있습니다. 본건 304호는 구분건물로서 다세대주택으로 이용 중입니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용되는 호실들도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 채권자 및 채무 관계의 복잡성을 고려할 때 추가적인 이해관계가 존재할 수 있습니다. 공유자우선매수 신고가 있다는 점도 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대관계: 미상으로 표시되어 있어, 현 세입자의 권리관계 외 추가적인 임대차 여부 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 공시지가 및 재산세 등 보유 관련 세금.

* 건물 노후화 또는 수리 필요성 (현재 상태는 양호하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성).

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물(2021년 사용승인)에 속합니다. 주변 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준이나, 광안리 해수욕장과 인접한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 감정가 대비 최근 실거래가를 고려했을 때 시세차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 공유자우선매수 신고 및 전세사기 피해자 관련 주의사항 등 특이사항을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 수영구 광안동, 동수영중학교 인근.

* 최근 준공 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 신축 건물.

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸 예상.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와 비교 시 투자 매력 높음.

* 풍부한 생활 편의시설 및 관광 자원 인접.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 169,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본 물건의 면적과 입지, 건물의 상태를 고려할 때 평당 약 2,500만원 ~ 3,000만원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 판단됩니다. 이를 기준으로 본 물건의 적정 가치는 약 189,000,000원에서 224,700,000원 범위로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점, 공유자우선매수 신고가 있는 점 등을 감안하여, 보수적으로 접근 시 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 시세 대비 저평가된 점을 고려할 때 경쟁이 있을 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 160,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.