나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101570 [7] 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2024.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 15개호로서, 현상은 양호한 편임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,4,5,8,9,12,13,16)은 공동주택(다세대:도시형-단지형), 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.
업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

부산동부지원 2024타경101570 (7) 호 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 상세 정보

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 3층303호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 용도는 주거용)

* 감정가: 138,000,000원

* 토지 면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

* 건물 면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 청OOOOOOOO

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

1.2. 건축물 개요

* 건물명: 노블수

* 총 층수: 5층

* 해당 호수: 3층 303호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 준공일: 2021년 09월 09일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 평가 대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 있습니다.

* 다소 원거리에 도시철도 2, 3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

* 평가 대상 물건은 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 감수창 (2021-10-08)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (1,920,000,000원) - 말소기준 권리

* 주택 임차권: 구희정 (120,000,000원) - 말소

* 가압류: 지씨테크주식회사 (400,188,360원) - 말소

* 가압류: 김종련 (400,188,360원) - 말소

* 가압류: 중소기업은행 (78,958,962원) - 말소

* 임의경매개시결정: 청십자신용협동조합 (1,643,750,624원) - 말소

* 압류: 김해세무서장 - 말소

* 등기부 채권 총액: 2,919,335,682원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 구 의 승계인 주택도시보증공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2022-01-17

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소되었습니다.

3.3. 권리분석 요약

* 본 건의 모든 등기부상 권리는 말소기준권리인 근저당보다 후순위로, 경매 완료 시 소멸될 예정입니다.

* 임차인은 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 분류됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설 및 교육 환경

* 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 동수영중학교가 위치하며, 해당 지역은 학교환경위생정화구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변에 인근 지역 부동산 시세에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 주거 환경

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 현 상태는 양호한 편입니다.

* 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

* 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제로는 주거용으로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수신고: 입찰 시 공유자의 우선매수권 행사를 염두에 두어야 합니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

* 실제 용도와 공부상 용도 불일치: 업무시설이나 현황은 주거용으로 사용 중인 점은 향후 행정 절차나 세금 등에서 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 수영구 광안동에 위치한 오피스텔로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 있습니다. 대중교통 접근성은 보통 수준이며, 동수영중학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 권리관계는 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 임차인의 대항력도 없습니다. 다만, 공유자우선매수 신고 및 전세사기 피해자 관련 주의사항이 있으므로 입찰 시 이를 반드시 확인해야 합니다. 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 사용되는 점 또한 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소되어 권리상의 안전성이 높습니다.

* 입지적 장점: 부산 수영구 광안동이라는 지역적 이점을 가집니다.

* 실거주 및 임대 가능성: 주거용 오피스텔로서 실거주 또는 임대 수익 목적의 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 감정가가 138,000,000원으로 책정되었습니다.

* 최근 부산 광안동 지역의 유사 오피스텔 매매 시세를 종합적으로 분석한 결과, 해당 면적(약 8.42평)의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상을 상회할 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금이 없고 권리상 문제가 없는 점을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준 또는 시장 시세 대비 합리적인 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 이에, 예상 입찰가로 120,000,000원을 제안합니다. 이 금액은 현재 시세를 반영한 합리적인 수준으로, 수익률 확보를 위한 전략적 접근이 필요합니다.

* 면적 환산:

* 토지 면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

* 건물 면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.