나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101570 [5] 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2024.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 15개호로서, 현상은 양호한 편임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,4,5,8,9,12,13,16)은 공동주택(다세대:도시형-단지형), 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경101570 (5)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 3층301호

건물구조: 철근콘크리트구조 (5층 건물 중 3층)

용도: 다세대주택 (공동주택)

토지면적: 15.22 ㎡ (약 4.61평)

건물면적: 24.77 ㎡ (약 7.50평)

감정가: 169,000,000원 (1억 6천 9백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청십자신용협동조합

건축년도: 2021년 (준공)

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 광안동, 동수영중학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 다소 원거리에 지하철 2, 3호선 수영역이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 감수창 (2021-10-08)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (1,920,000,000원, 2021-10-08) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김현석 (120,000,000원, 2023-12-06 등기, 2022-12-15 전입) - 말소 (말소기준권리보다 후순위로 경매로 소멸 예정)

* 가압류: 지씨테크주식회사, 김종련, 중소기업은행 (총 약 879,235,722원) - 모두 말소

* 임의경매개시결정: 청십자신용협동조합 (1,643,750,624원, 2024-02-15) - 말소

* 압류: 김해세무서장 (2025-11-26) - 말소

인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 매각으로 소멸됩니다. 단, 물건명세서 상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부 상 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.)

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-01-06. 대항력 없음.

* 김현석: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-15, 확정 2022-11-22. 대항력 없음. (주택임차권 등기되었으나 말소예정 권리로 분석됨)

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-06-30. 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 다세대주택입니다. 건축년도 2021년으로 신축급 건물에 해당합니다.

인근 지역은 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역으로, 다세대주택 및 오피스텔로 이용 중인 점을 고려할 때 주거용 임대수요가 있을 것으로 예상됩니다.

지하철 수영역과는 다소 거리가 있으나, 다양한 버스 노선을 통해 광역적인 접근성은 확보됩니다.

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적대의 다세대주택 거래가는 1억 4천 5백만원에서 2억 4천만원 사이입니다.

* 31.495㎡ (약 9.5평) 규모 물건: 2억 4천만원 (2026년 4월 거래)

* 14.03㎡ (약 4.2평) 규모 물건: 1억 5천만원 (2026년 4월 거래)

* 18.885㎡ (약 5.7평) 규모 물건: 1억 4천 5백만원 (2026년 4월 거래)

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 동수영중학교가 인근에 위치합니다.

교통: 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지상권 인수 가능성: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 등기부상으로는 확인되지 않으나, 낙찰 후 지상권자가 존재할 경우 인수해야 할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자일 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다. 관련 정보 사전 확인이 필요합니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 타 물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 매각 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 권리분석상 인수되는 권리는 없어 보입니다. 다만, '지상권' 인수 가능성에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 임차인 모두 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 주변 실거래가를 고려할 때 감정가 수준은 적정하거나 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 공동담보 물건이라는 점과 지상권 인수 가능성은 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물입니다.

광안리 인근 입지: 부산의 주요 지역 중 하나인 광안동에 위치하여 향후 가치 상승 기대가 가능합니다.

권리상 하자 없음 (잠재적 지상권 제외): 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리관계 처리가 비교적 깔끔할 것으로 예상됩니다.

다양한 임대 수요: 주거용 오피스텔 및 다세대주택으로 활용될 수 있어 다양한 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 169,000,000원

최근 실거래가 분석 결과, 본 건의 건물면적(24.77㎡) 대비 유사한 규모의 다세대주택 거래 사례들을 참고할 때, 1억 4천 5백만원 ~ 1억 5천만원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다.

본 건의 감정가는 1억 6천 9백만원으로, 실거래가 범위와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크(지상권 인수 가능성, 공동담보 물건)와 명도 진행 상황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 1억 3천 5백만원 ~ 1억 5천만원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.