나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101570 [4] 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2024.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 15개호로서, 현상은 양호한 편임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,4,5,8,9,12,13,16)은 공동주택(다세대:도시형-단지형), 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 주소: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 2층204호

* 건물명: 노블수 (Noble 수)

* 신주소: 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99 (광안동)

* 총 층수: 5층 (본건 2층)

* 건축 연도: 2021년 9월 9일 (사용승인일)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 주용도: 공동주택 (일부 오피스텔 포함)

2.

1.2. 토지 정보

* 토지 면적 (감정가 기준): 15.22㎡ (약 4.6평)

* 토지 지분: 15.218240276035132㎡ (약 4.6평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

2.

1.3. 건물 정보

* 건물 면적 (감정가 기준): 24.77㎡ (약 7.5평)

* 건물 지분: 24.774㎡ (약 7.5평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.

1.4. 매각 대상 및 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 169,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경101570 (4)

* 채권자: 청십자신용협동조합 (청OOOOOOOO)

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

* 동수영중학교 남동측 인근에 위치

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 형성

2.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 가능

* 인근 시내버스정류장 소재

* 다소 원거리에 도시철도 2, 3호선 "수영역" 소재

* 대중교통 사정은 보통 수준

2.

2.3. 인접 도로 상태

* 평가 대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접함

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021-10-08 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (19.2억원)

* 이후 모든 권리 (가압류, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 말소될 예정

* 등기부채권 총액: 2,799,335,682원

2.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 곽경재 (곽 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-03

* 확정일자: 2022-04-04

* 배당신고일자: 2024-04-02

* 대항력: 없음

* 주: 임차인 곽 은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 보입니다.

2.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상권 특성

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 상업 및 주거 기능이 결합된 지역으로 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 도보 이용 가능한 거리에 상점, 음식점 등 근린생활시설이 소재하여 직주근접 및 생활 편의성이 있습니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

* 인근에 편의점, 마트 등 기본적인 편의시설 이용 가능합니다.

* 동수영중학교가 인접해 있어 학생 및 교직원 관련 상권의 영향이 있을 수 있습니다.

2.

5.2. 교육시설

* 동수영중학교가 인접해 있으며, 주변에 초등학교, 고등학교 등 다수의 교육시설이 분포합니다.

2.

5.3. 의료시설

* 주변 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 공유자우선매수신고

* 본 물건은 공유자우선매수신고가 있는 물건으로, 해당 공유자가 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 매수할 권리가 있습니다.

2.

6.2. 공동담보

* 본 물건은 공동담보로 경매 진행되었습니다. 등기부채권 총액이 27.99억원으로 매우 높다는 점은 유의해야 합니다.

2.

6.3. 전세사기 피해자 우선매수권

* 매수인이 전세사기피해자인 경우, 우선매수권이 1회에 한하여 적용될 수 있습니다. 해당 여부에 따라 입찰 전략이 달라질 수 있습니다.

2.

6.4. 높은 채무 총액

* 등기부채권 총액이 27.99억원으로 매우 높아, 채무 규모가 매우 크다는 점을 인지해야 합니다.

2.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 다세대주택(204호)으로, 2019년 신축된 노블수 건물 내에 속해 있습니다.

건물 및 토지 면적은 작으나, 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으며, 높은 채무 총액과 공유자우선매수, 전세사기피해자 우선매수 등의 특수 사항이 존재합니다.

최근 동일 건물 내 유사 면적 물건이 2.4억 원에 거래된 점을 고려할 때, 시세 대비 저가 매수 기회가 있을 수 있습니다.

다만, 공동담보로 인한 높은 채무 총액은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 역세권 및 도심 접근성

* 도시철도 수영역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

2.

8.2. 신축급 건물

* 2019년 신축된 건물로, 비교적 최신 시설과 깔끔한 외관을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다.

2.

8.3. 시세 차익 기대

* 감정가가 1.69억원으로 책정되어 있으나, 동일 건물 내 최근 거래가(2.4억원)를 고려할 때, 시세 대비 저평가된 물건일 가능성이 있습니다.

2.

9. 예상 입찰가

2.

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 169,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 (동일 건물, 2019년 건축, 31.495㎡): 24,000만원 (2.4억 원) (2026년 4월 거래)

* 본건 면적(24.77㎡)을 고려한 환산가: (24.77㎡ / 31.495㎡) * 24,000만원 ≈ 18,900만원 (1.89억 원)

* 현 시세 및 감정가, 건물 연식 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 예상 입찰가는 약 18,900만원 내외로 판단됩니다. 이는 낙찰을 위한 전략적 금액이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.