나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101570 [6] 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2024.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 15개호로서, 현상은 양호한 편임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,4,5,8,9,12,13,16)은 공동주택(다세대:도시형-단지형), 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.
업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 부산동부지원 2024타경101570 (6)

• 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 3층302호

• 건물명: 노블수

• 토지면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

• 건물면적: 27.83㎡ (약 8.41평) (전용면적)

• 용도: 업무시설(오피스텔) / 실제 현황: 주거용

• 감정가: 138,000,000원

1.1. 입지조건

• 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재, 동수영중학교 남동측 인근에 위치함.

• 부근 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있음.

• 교통:

* 차량 접근 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재함.

* 도시철도 2, 3호선 "수영역"이 다소 원거리에 있어 대중교통 사정은 보통임.

• 도로: 평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접함.

• 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

• 매각 구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 청십자신용협동조합

• 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (접수일자 2021-10-08)

• 등기부채권 총액: 약 2,919,335,682원으로, 다수의 권리가 등기되어 있으나 모두 매각으로 소멸될 예정임.

• 인수되는 권리: 없음. (등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정)

• 임차인 현황:

* 임차인: 김 의 승계인 주택도시보증공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-04-18

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인의 권리는 대항력이 없어 매각으로 소멸되므로, 매수인이 인수하는 보증금은 0원임.

1.3. 상권분석

• 건물 자체: "노블수"는 소규모 오피스텔 집합건물로, 총 8세대로 구성되어 있으며, 공동주택으로 건축물대장에 등재되어 있음.

• 주변 상권:

* 건물 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 동수영중학교가 인근에 위치하여 배후 수요가 기대됨.

* 수영역과 다소 거리가 있으나, 수영역 주변의 상업 및 교통 인프라의 영향을 받을 수 있음.

1.4. 생활정보

• 편의시설:

* 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 홈플러스익스프레스 광안점 등이 약 400m 거리에 위치하며, 수영역 주변의 상업시설 이용도 가능함.

• 교육시설:

* 동수영중학교가 도보 약 1.6km 거리에 위치하며, 수영초등학교, 부산수영중학교 등이 인근에 분포함.

• 교통시설:

* 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 도시철도 2, 3호선 수영역이 도보로 이동 가능 거리에 있어 부산 시내 이동이 용이함.

• 주요 시설:

* 광안리 해수욕장이 인근에 위치하여 해양 레저 및 문화 활동을 즐기기 좋음.

* 수영사적공원 등 휴식 공간 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

• 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도가 주거용으로 사용 중이므로, 주택 관련 세금 또는 민원 발생 가능성을 고려해야 함. 다만, 본 물건은 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없음.

• 공유자우선매수신고가 가능하여, 낙찰 후 공유자와의 추가적인 협의 또는 절차가 필요할 수 있음.

• 토지이용계획상 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

• 혐오시설: 주변 지역에 하수처리장이나 소각장 등 대규모 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 광안동 인근에는 수영하수처리장이 위치하여 관련 시설이 존재할 수 있음 (정확한 위치 및 영향 범위는 별도 확인 필요).

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 노블수 오피스텔 3층 302호로, 감정가는 1억 3천 8백만원입니다. 공부상 업무시설이나 현황은 주거용으로 사용되고 있으며, 권리 분석상 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태입니다. 동수영중학교 남동측 인근에 위치하며, 차량 접근성이 좋고 대중생활 시설 이용이 편리한 입지입니다. 공유자우선매수신고와 같은 특이사항이 있으나, 전반적으로 양호한 조건으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

• 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 외에는 법적 부담이 없음.

• 주거용으로 활용 가능한 오피스텔로서, 실수요자 및 임대 수익 목적 투자 모두 적합함.

• 부산의 주요 해변 및 상업 지구 접근성이 좋은 수영구에 위치하여 지역 가치 상승 잠재력이 있음.

• 감정가가 주변 시세 대비 경쟁력이 있다면, 적극적인 입찰 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

• 감정가: 138,000,000원

• 인수되는 보증금: 0원

• 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

• 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 시세(약 1억 1천 5백만 원 ~ 1억 5천만 원 이상) 및 "노블수" 건물의 개별적인 거래 동향을 추가로 면밀히 조사해야 합니다.

• 실거래가, 임대 현황, 물건의 상태, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

• 통상적으로 감정가의 70~90% 수준을 기준으로 삼되, 시장 상황에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.