나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101570 [3] 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2024.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 15개호로서, 현상은 양호한 편임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,4,5,8,9,12,13,16)은 공동주택(다세대:도시형-단지형), 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.
업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경101570 (3)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 2층203호

* 용도: 오피스텔 (실제 주거용)

* 감정가: 138,000,000원

* 토지면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

* 토지지분: 17.094259723964868㎡ (약 5.17평)

* 건물면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

* 건물지분: 27.828㎡ (약 8.42평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 청OOOOOOOO

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보, 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함, 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용임.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 2층203호는 "동수영중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 해당 물건 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 다소 원거리에 도시철도 2, 3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

* 도로: 물건지 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (2021-10-08, 1,920,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 (임효인), 가압류 (지씨테크주식회사, 김종련, 중소기업은행), 임의경매 (청십자신용협동조합), 압류 (김해세무서장) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 지상권이 있다면 인수될 수 있으나, 현재 물건 명세서상 해당 사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임효인의승계인주택도시보증공사

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-14

* 확정일자: 2022-01-26

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 주택임차권은 말소 처리되었으며, 임차인 현황에서도 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건이 위치한 광안동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 부산 2호선 수영역이 다소 원거리에 있어 대중교통 접근성은 보통 수준이나, 광안리 해변과 인접해 있어 관광 및 레저 관련 상권의 영향도 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 물건지 남동측 인근에 동수영중학교가 있으며, 부산수영중학교, 호암초등학교 등 다수의 학교가 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 의료시설: 광안자모병원, 고요의원 등이 인근에 위치하고 있어 기본적인 의료 서비스 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 편의점 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용임: 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이지만 실제 주거용으로 사용되고 있어, 향후 이로 인한 민원 발생이나 행정 조치의 가능성이 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자 중 누군가가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 전세사기피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회에 한정된다는 점은 구매 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 1억 3,800만원입니다. 주변 환경이 양호하고 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋으나, 공부상 용도와 실제 사용 용도가 다른 점은 주의해야 할 부분입니다. 권리분석상 인수되는 채무는 없으므로 명확한 권리 관계 하에 매입이 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광안동이라는 입지적 강점: 부산의 주요 지역 중 하나로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 소형 오피스텔: 27.83㎡ (약 8.42평)의 전용면적으로 1인 가구나 신혼부부 등 소형 주거 공간을 찾는 수요층을 공략하기 용이합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 138,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 광안동 지역의 유사 면적 오피스텔 매매가는 약 1억 7천만원에서 2억 7천만원 이상까지 형성되어 있습니다. 특히 신축급 오피스텔의 경우 2억 중반 이상의 가격을 형성하는 경향이 있습니다. 물건의 전용면적이 27.83㎡ (약 8.42평)임을 감안할 때, 평당 약 1,900만원 ~ 3,200만원 선의 시세를 보입니다.

감정가 138,000,000원 (평당 약 1,639만원)은 현 시세 대비 다소 낮은 수준으로 판단됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 의무는 없으므로, 명확한 권리 관계를 고려할 때 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 높습니다.

이러한 점을 고려할 때, 합리적인 입찰가는 145,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. (평당 약 1,722만원 ~ 1,959만원). 다만, 공유자 우선매수 신고 여부 및 실제 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.