나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101570 [2] 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2024.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 15개호로서, 현상은 양호한 편임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,4,5,8,9,12,13,16)은 공동주택(다세대:도시형-단지형), 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.
업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경101570 (2)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 519-6, 노블수 2층 202호 (신주소: 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99 (광안동))

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호

공부상 용도: 업무시설(오피스텔)

실제 이용 상태: 주거용

감정가: 138,000,000원

토지 면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

건물 면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 청십자신용협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 도시철도 2, 3호선 "수영역"이 다소 원거리에 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 건물 상태: 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 건물 현황은 양호한 편입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 인조석 마감, 창호는 샷시창 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용 상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 평가 대상 물건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 상대보호구역(학교환경위생정화구역) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권) 케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,920,000,000원. 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 말소 예정 권리:

* 을2: 주택임차권 이바다 (보증금 10,000,000원)

* 갑2: 가압류 지씨테크주식회사 (금액 400,188,360원)

* 갑3: 가압류 김종련 (금액 400,188,360원)

* 갑4: 가압류 중소기업은행 (금액 78,958,962원)

* 갑5: 임의경매 청십자신용협동조합 (금액 1,643,750,624원)

* 갑6: 압류 김해세무서장

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* * 김 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-10

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항 없는 임차인으로 파악됩니다.

* * 이 :

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023-06-15

* 확정일자: 2023-06-15

* 배당신고일자: 2024-04-29

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으며, 말소 예정인 주택임차권이 등기되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 보증금 10,000,000원을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 광안동 일대는 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 지역입니다.

* 수영역 역세권 및 광안리 해변과의 근접성은 지역 내 상업 활동을 활성화하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 주요 소비층은 주변 주거단지 주민들로 예상되며, 카페, 식당, 소규모 상점 등이 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

* 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 사용되는 오피스텔임을 감안할 때, 주거 서비스 또는 소규모 개인 사업을 위한 상권으로 이해될 수 있습니다.

* 광안리 해변이라는 지역적 특색은 관광객 수요를 바탕으로 한 상권의 잠재력을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량으로의 접근성이 양호하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 도시철도 2, 3호선 수영역이 도보로 다소 떨어진 거리에 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 단지 인근에 동수영중학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 초등학교 및 고등학교도 분포하고 있습니다.

* 편의시설:

* 쇼핑: 인근 마트, 편의점, 생활용품점 등이 있어 일상생활에 필요한 쇼핑이 편리합니다.

* 문화/여가: 롯데시네마 등 문화시설과 광안리 해변이 인접해 있어 다양한 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

* 의료: 종합병원 및 병의원들이 지역 내에 분포하고 있어 의료 서비스 이용에 불편함이 없습니다.

* 주거 환경: 다양한 형태의 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 사용되고 있어, 향후 건축법 등 관련 법규 위반으로 인한 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 가능성이 존재합니다. 이는 명확한 확인과 대비가 필요한 부분입니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본 경매 물건의 낙찰 가능성에 변동이 있을 수 있습니다.

* 총 채무 규모: 전체 채권액이 약 28억원에 달하여 채무 총액이 높은 편입니다. 다만, 본 경매는 임의경매로 말소기준권리 이하 채권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 보증금 및 차임 정보: 임차인 김태우 씨의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 임대차 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지에 자리한 오피스텔입니다. 동수영중학교 인근이며 수영역 및 광안리 해변과도 근접하여 주거 및 생활 편의성이 뛰어납니다. 권리분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 사용 용도가 달라 발생할 수 있는 행정적 리스크는 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 공유자 우선매수 신고가 있다는 점은 낙찰 가능성을 고려할 때 참고해야 할 사항입니다. 전반적으로 실거주 또는 소액 투자 목적의 잠재력을 가진 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 핵심 주거 및 관광지인 광안리에 위치하며, 역세권 및 해변 접근성이 매우 좋습니다.

* 안정적인 주거 환경: 실제 주거용으로 사용 가능한 오피스텔로서, 1인 가구나 신혼부부 등에게 매력적인 주거 공간이 될 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수할 부담이 최소화됩니다.

* 장기적 가치 상승 잠재력: 광안리 지역의 지속적인 발전과 해변 프리미엄을 고려할 때, 장기적인 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 138,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 부산 수영구 광안동 일대에서 유사 면적(약 25~30㎡)의 오피스텔은 일반적으로 120,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다. 감정가는 이 범위 내에서 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

실제 주거용으로 사용되고 있으나 공부상 용도가 업무시설이라는 점, 그리고 공유자 우선매수 신고가 있다는 점 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 고려사항을 종합적으로 판단하여, 예상 입찰가 범위를 125,000,000원 ~ 150,000,000원으로 제안합니다.

이 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 확인 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.