나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101570 [1] 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2024.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 15개호로서, 현상은 양호한 편임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,4,5,8,9,12,13,16)은 공동주택(다세대:도시형-단지형), 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일련번호(2,3,6,7,10,11,14,15)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔임.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경101570 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 519-6 노블수 2층201호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 현황 주거용 오피스텔/다세대 혼합 가능성)

* 감정가: 169,000,000원

* 토지면적: 15.22㎡ (약 4.60평)

* 건물면적: 24.77㎡ (약 7.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 청OOOOOOOO (청십자신용협동조합)

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

* 주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 수영구 광안동 소재 "동수영중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장이 있으며, 다소 원거리에 도시철도 2, 3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 평가 대상 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 중점경관관리구역임.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 보고된 혐오시설은 없음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-10-08 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이명길

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-28

* 확정일자: 2022-11-02

* 배당신고일자: 2024-03-15

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수하지 않음.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부요약:

* 2021-10-08: 소유권보존 (감수창)

* 2021-10-08: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,920,000,000원) - 말소기준권리

* 2022-11-28: 주택임차권 (이명길, 120,000,000원) - 전입일자 기준 (말소 예정)

* 2023-10-11: 가압류 (지씨테크주식회사, 400,188,360원) - 말소 예정

* 2023-10-11: 가압류 (김종련, 400,188,360원) - 말소 예정

* 2024-02-05: 가압류 (중소기업은행, 78,958,962원) - 말소 예정

* 2024-02-15: 임의경매 (청십자신용협동조합, 1,643,750,624원) - 본 경매 사건 개시 결정

* 2025-11-26: 압류 (김해세무서장) - 말소 예정

* 총 채권액: 2,919,335,682원

4. 상권분석

* 해당 물건이 위치한 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역으로, 주거시설과 근린생활시설이 혼합되어 있습니다.

* 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 밀집해 있으며, 상업시설도 다수 분포하여 지역 내 수요를 충족하고 있습니다.

* 건축물대장상 공동주택으로 분류되나, 일부 호실은 오피스텔로 사용되고 있어 주거용 및 업무용으로 복합적인 이용이 가능한 지역적 특성을 보입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 다세대주택이 평당 약 750만원 ~ 1,070만원 수준에서 거래되고 있습니다.

* 본건 건물인 '노블 수'의 경우, 2019년 준공된 유사 면적대의 물건이 2026년 4월 24,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본건(24.77㎡)의 시가는 약 18,900만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 주변에 동수영중학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 인근 시내버스 정류장 및 다소 거리에 위치한 지하철 2, 3호선 수영역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수신고: 본 경매물건에는 공유자우선매수 신고가 있어, 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 해당 금액으로 우선 매수할 수 있습니다. 이는 경매 참여에 있어 중요한 변수로 작용할 수 있습니다.

* 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함: 공유자우선매수권 행사에 있어 특정 조건이 부여되어 있으며, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 약 29억 1,900만원에 달하여, 경매 절차의 복잡성과 잠재적인 추가 채권 문제 발생 가능성을 시사합니다.

* 부동산 임의경매: 채무 불이행으로 인한 경매 절차로, 채권자의 권리 회수를 우선으로 진행됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 다세대주택(또는 주거용 오피스텔)으로, 도심 접근성이 양호하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지에 있습니다.

* 최근 실거래가 데이터를 통해 파악된 시세는 감정가보다 다소 높게 형성되어 있어, 시장 가치 측면에서는 긍정적인 면이 있습니다.

* 그러나 공유자우선매수 신고, 높은 총 채권액 등은 경매 참여 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 특히 공유자우선매수권은 낙찰 후에도 소유권 확보에 변동을 줄 수 있는 매우 중요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 수영구 광안동이라는 지역적 이점과 함께, 단지 내 또는 인근의 다양한 편의시설 및 교통망을 활용할 수 있습니다.

* 실수요 및 투자 가치: 소형 면적으로 실수요자의 접근이 용이하며, 광안동 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때 투자 가치 또한 기대해볼 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2021년경 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 169,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 2026년 4월 동일 건물(노블 수)에서 거래된 31.495㎡ 면적의 물건이 24,000만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 환산한 본건(24.77㎡)의 시가는 약 18,900만원 수준입니다.

* 이는 감정가 16,900만원보다 약 2,000만원 가량 높은 수준입니다.

* 고려사항: 공유자우선매수 신고의 존재로 인해 실제 낙찰가가 상승할 가능성이 있습니다. 또한, 높은 채권 총액은 경매 절차의 불확실성을 높입니다.

* 예상 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.