나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경628 [2] 부산광역시 해운대구 우동 643-1 한양수자인마린오피스텔 17층1728호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1,2)은 부산광역시 해운대구 우동 소재 우1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1,2 공히)본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 해운대역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

기호1,2)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건내 16층 1628호 및 17층 1728호로서,
(사용승인일 : 2013.11.25.)
외 벽: 알미늄복합판넬 및 화강석 붙임.
내 벽: 벽지마감 등
창 호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호1,2 공히) 집합건축물 대장상 업무시설(오피스텔) 임.

설비내역

급·배수설비, 각종위생설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설의 부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 약20m 내외, 남동측으로 약12m 폭 내외의 도로에 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경628 (2)

1.2. 소재지

부산광역시 해운대구 우동 643-1, 한양수자인마린오피스텔 17층1728호

1.3. 건물 현황

건축년도: 2013년 11월 25일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 17층 1728호

용도: 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 실제 이용상태는 주거용으로 추정됨.

1.4. 면적

토지면적: 3.34㎡ (약 1.01평)

건물면적: 26.17㎡ (약 7.92평)

1.5. 감정가

102,000,000원

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

수협은행 (수OOO)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 우1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 2호선 해운대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지이며, 남서측으로 약 20m, 남동측으로 약 12m 폭의 도로에 접하고 있습니다. 주차시설이 마련되어 있습니다.

2.4. 편의시설 및 생활환경

해운대 해수욕장과 약 300m 거리에 위치하며, 주변에는 해운대 관광특구로서 동백섬, 장산 등 조망이 가능하고, 센텀시티의 신세계, 롯데백화점, 벡스코, APEC 누리마루 하우스 등 다양한 문화 및 편의시설 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 02월 10일 접수된 수협은행의 근저당권 (채권금액 68,400,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2021-03-02

확정일자: 2021-02-26

배당신고일자: 2025-07-15

대항력: 없음

비고: 없음

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 해운대구 우동 지역은 해운대 해수욕장을 중심으로 관광, 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 주변 업종

주변에 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 밀집해 있으며, 이는 풍부한 배후 수요를 나타냅니다.

4.3. 상권 전망

해운대 지역의 지속적인 개발 및 관광객 증가로 인해 오피스텔 및 상업시설의 가치는 꾸준히 유지되거나 상승할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

해운대역(부산지하철 2호선) 및 다수의 버스 노선이 인접하여 부산 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

해운대 해수욕장, 동백섬, 해운대 전통시장, 해리단길, 각종 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

5.3. 주거 편의

업무시설로 등기되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용되고 있어, 주거 환경 측면에서는 편리함을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 양도소득세, 종합부동산세 등 세금 문제나 관리비 정산 시 불이익이 발생할 수 있습니다. 또한, 매각 후 소유권 이전 시 관련 법규에 따라 행정처분 대상이 될 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

6.2. 채권액 규모

채권자(수협은행)의 총 채권액(근저당 6840만원 + 임의경매 신청 채권액 118,639,169원)이 감정가(102,000,000원)를 크게 초과합니다. 이로 인해 유찰 가능성이 존재하며, 만약 첫 경매에서 낙찰되더라도 가격 경쟁이 치열할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 임차인과의 명도 절차 진행 시 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업 및 관광 지역인 해운대역 인근에 위치한 오피스텔로, 입지적 강점이 분명합니다. 교통, 편의시설 접근성이 뛰어나며, 해운대 관광특구의 이점을 누릴 수 있습니다. 권리관계는 명확하며, 매각으로 인한 권리 소멸에 문제가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 업무시설이나 실제 주거용으로 사용되고 있는 점, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 역세권의 뛰어난 입지 조건.

* 관광지구 내 위치하여 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 실제 주거용으로 활용 시 임대 수익 가능성.

* 철저한 권리분석으로 안전한 취득 가능.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 27㎡)의 오피스텔은 2026년 4월 8층이 83,000,000원, 20층이 105,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 102,000,000원입니다.

* 유사 면적 최저가: 83,000,000원

* 유사 면적 최고가: 105,000,000원

* 감정가: 102,000,000원

실제 주거용으로 사용되고 있다는 점, 업무시설로서의 잠재적 리스크, 그리고 채권 총액이 감정가를 초과하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 합리적입니다.

유찰 가능성도 염두에 두어야 하나, 감정가 수준 및 시세 하한선을 고려하여 90,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 건의 17층이라는 층수와 최근 20층 매매가 105,000,000원임을 감안할 때, 98,000,000원에서 103,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.