나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5108 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

물건 상세 주소: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 7층701호

건물 용도: 아파트

감정가: 546,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

사건 번호: 부산동부지원 2025타경5108 (1)

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지 면적: 14.03㎡ (약 4.24평)

토지 지분: 14.0256㎡

건물 면적: 84.85㎡ (약 25.67평) - 공급 면적으로 추정

건물 지분: 84.8491㎡

전용 면적 (최근 실거래 기준): 약 74.54㎡ (약 22.55평)

1.3. 건물 정보 (주요 시설)

건물명: 럭키 골든스위트

준공 연도: 2019년 12월 6일

총 동수: 1동

총 세대수: 100세대

최고 층수: 23층

최저 층수: 5층 (지하)

내부 주차 대수: 115대 (등기부 요약 기준)

2. 입지조건

2.1. 교통

* 인근에 버스 정류장이 다수 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 해운대해변로와 인접하여 차량을 이용한 이동이 용이합니다.

2.2. 주변 환경

* 해운대 해수욕장이 도보 거리에 위치하여 뛰어난 주거 환경을 자랑합니다.

* 주변에 다양한 상업 시설, 문화 시설, 관광 명소 등이 밀집해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 2020년 7월 6일 접수된 주식회사지비자산관리대부의 근저당 (을1) 입니다.

* 상기 말소기준권리보다 후순위로 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (제시외: 없음)

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 한

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 1월 3일

* 확정일자: 2024년 1월 3일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 한 은 대항력이 없으므로, 보증금 30,000,000원에 대해 법원에 배당신고를 하였고, 배당받을 금액이 있다면 이를 통해 변제받게 됩니다. 다만, 낙찰 후 명도 진행 시 명도 저항의 요인이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 해운대 핵심 상권에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변에 다양한 금융기관, 병원, 음식점, 쇼핑몰 등 편의시설이 밀집해 있어 상권 이용이 매우 편리합니다.

* 최근 몇 년간 해운대 지역의 개발이 활발히 진행되어 상권 가치가 지속적으로 상승하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 해운대 해수욕장, 동백섬, APEC 나루공원 등 휴식 및 여가 시설이 풍부합니다.

* NC백화점, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰과 재래시장을 이용하기 편리합니다.

* 다양한 맛집과 카페, 문화 공간이 밀집해 있습니다.

5.2. 교육/의료시설

* 인근에 해운대초등학교, 신도중학교, 해운대고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치합니다.

* 해운대 백병원 등 종합 병원 및 다양한 의료 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

* '중복사건', '공동담보' 표기는 다수의 채권자가 존재하거나 경매 절차가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다. 이로 인해 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세 차이

* 감정가 546,000,000원 대비 최근 실거래가(약 32,500만원 ~ 35,500만원)가 현저히 낮은 상황입니다. 이는 감정 시점 이후 시장 상황 변동, 또는 감정의 보수적/낙관적 평가 등 다양한 요인에 기인할 수 있으므로, 정확한 시세 조사를 통해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설 여부)

* 해당 물건지 주변을 분석한 결과, 주거 환경을 저해할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 해운대라는 지역적 특성상 도심 속 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 대표적인 관광 및 주거 중심지인 해운대구 중동에 위치한 신축 아파트입니다. 해운대 해수욕장 인접, 편리한 교통 및 생활 인프라, 현대적인 건축 설계 등 다양한 장점을 갖추고 있습니다. 그러나 감정가와 실제 시세 간의 큰 차이, 복잡한 권리관계(중복사건, 공동담보) 등은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 이슈는 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 핵심 입지: 부산을 대표하는 최고 주거 및 투자 지역에 해당합니다.

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 깔끔하고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가보다 낮은 최근 실거래가는 잠재적인 투자 수익을 기대하게 합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 교통, 쇼핑, 문화, 여가 시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합하면, 해당 물건과 유사한 면적의 거래가는 2026년 2월 32,500만원, 2026년 3월 35,500만원, 2026년 4월 34,200만원으로 형성되어 있습니다.

최근 3건의 평균 거래가는 약 34,067만원입니다.

본 물건의 감정가는 54,600만원이나, 현재 시세를 반영하는 최근 거래가를 고려할 때, 경쟁 상황 및 낙찰 가능성 등을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

현 시세 기준, 예상 입찰가는 35,000만원 ~ 38,000만원 범위 내에서 결정하는 것을 추천합니다.

경매 초심자 또는 안정적인 투자를 원하시는 경우, 평균 시세인 34,000만원을 기준으로 5~10% 가량 상향된 36,000만원 수준을 1차 목표가로 설정하고, 유찰 빈도 및 경쟁률을 관찰하며 전략적으로 입찰가를 조절하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.