나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5408 [6] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '남구도서관' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 '대연역(2호선)' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 201호 외 5개호 로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~바 : 공부상'업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 10미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 부산동부지원 2025타경5408 (6)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10, 제이캐슬 2층206호

1.2. 건물 기본 정보

용도: 업무시설(오피스텔) (실제 주거용으로 이용 중)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축물 높이: 10층 건물 중 2층

사용승인일: 2013년 03월 18일

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

토지지분: 6.000884155796171㎡ (약 1.81평)

건물면적: 27.10㎡ (약 8.20평)

건물지분: 27.1㎡ (약 8.20평)

총 건물 연면적: 2023.27㎡ (약 611.90평)

총 대지면적: 333.3㎡ (약 100.84평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 경매 구분

부동산 임의경매

1.6. 채권자

감OOOOOOOO (감천2동새마을금고)

1.7. 공부와의 차이

없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

부산광역시 남구 대연동 소재 '남구도서관' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

대상 물건까지 차량 진출입이 가능합니다. 부산 지하철 2호선 '대연역' 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 물건 동측으로는 노폭 약 10미터, 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장 도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 건물 및 토지 형태

건물은 철근콘크리트구조의 10층 건물이며, 대상 물건은 해당 건물 2층에 위치합니다. 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형으로, 현재 '주상용' 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

도시가스에 의한 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 이진규 씨는 2022년 02월 14일 전입, 2022년 01월 24일 확정일자를 받았으며, 보증금 80,000,000원, 차임 0원으로 신고되었습니다. 하지만 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. (임차인 이 은(는) 전입일자 2022.02.14, 확정일자 2022.01.24일자로 보증금 80,000,000원, 차임 0원 신고하였으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.)

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 등기부 요약

말소기준권리는 2016년 05월 27일 접수된 감천2동새마을금고의 근저당권(채권액 290,700,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 소유권 보존, 소유권 이전 등기 기록이 확인됩니다. 총 등기부채권액은 370,700,000원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.4. 기타 권리 사항

임대 관계는 현재 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 남구 대연동 지역은 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 꾸준한 편입니다. 인근에 대학가(경성대학교)와 공공시설(남구도서관)이 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

인근에 남구도서관이 있으며, 각종 근린생활시설이 주변에 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동 담보 여부

본 물건은 공동 담보로 진행되는 물건으로, 관련 채권 채무 관계에 변동이 있을 수 있습니다.

6.2. 실제 용도와 공부상 용도 불일치

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 이용 현황은 주거용으로 사용되고 있는 것으로 파악됩니다. 이는 추후 건축물 관련 문제 발생 가능성을 내포할 수 있으므로 유의해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한 사항

상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 건축물 신축 및 용도 변경 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 역세권 오피스텔로, 실거주 및 임대 수익 모두 고려해볼 만한 물건입니다. 대연역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 생활 인프라도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 용도가 다르다는 점, 공동 담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 지하철 2호선 대연역 역세권 입지로 우수한 교통 환경 제공

* 주거 및 상업 시설 혼재로 배후 수요 확보 용이

* 감정가가 1억 3천만원대로 비교적 낮은 편으로 접근성이 좋음

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적음

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

139,000,000원

9.2. 인수되는 보증금

0원

9.3. 시세 분석

현재 제공된 정보만을 기반으로 현 시세에 대한 정확한 분석은 어렵습니다. 외부 지도 서비스나 부동산 플랫폼을 통한 추가적인 시세 조사가 필요합니다. 다만, 본 건의 감정가(139,000,000원)를 기준으로 볼 때, 유사 오피스텔의 매매가 및 임대 시세, 건물 노후도, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.4. 예상 입찰가 산정

상기 물건은 대항력 있는 임차인이 없고, 인수되는 보증금이 없는 상태입니다. 이러한 조건들을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 시작하여 경쟁 상황을 보며 상향 조정하는 전략을 고려할 수 있습니다.

실제 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 시세 조사 결과에 따라 결정하는 것을 추천합니다. 최종 입찰가는 법원 경매 정보, 현장 조사 결과, 경쟁 물건 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.