나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5408 [5] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '남구도서관' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 '대연역(2호선)' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 201호 외 5개호 로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~바 : 공부상'업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 10미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5408 (5)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 2층205호

용도: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중

감정가: 1억 4천 3백만원

토지면적: 6.18㎡ (약 1.87평)

건물면적: 27.91㎡ (약 8.44평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 감천2동새마을금고 (등기부상 확인)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 업무시설로 등기되어 있으나 실제 용도는 주거용으로 이용되고 있음

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '남구도서관' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 부산지하철 2호선 '대연역'과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

인접 도로상태

대상 물건 동측으로는 노폭 약 10미터, 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있습니다.

혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건 인근에 주거 및 상업 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 5월 27일 감천2동새마을금고의 근저당권 (채권 최고액 290,700,000원)

등기부채권 총액: 380,700,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명세서상 지상권은 없는 것으로 기재됨)

임차인 현황:

* 임차인: 박 (주택도시보증공사)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 16일

확정일자: 2022년 11월 16일

배당신고일자: 2025년 04월 28일

대항력: 없음

비고: 박 의 승계인으로 주택도시보증공사가 확인됨.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

해당 물건은 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여, 기본적인 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다. 건물 자체는 주상복합 형태로 토지가 이용되고 있으며, 오피스텔 밀집 지역의 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 2호선 대연역과 다수의 버스노선 이용 가능.

* 편의시설: 건물 및 주변 근린생활시설을 통해 다양한 상업시설 이용 편리.

* 교육시설: 은하유치원, 경성대학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. (상대보호구역)

* 주거환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 사용되어 향후 행정적 제재 또는 명도 과정에서 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건이 다른 채무와 공동으로 담보 설정되어 있어, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등의 지정으로 향후 건물 증축이나 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 협소한 토지 면적: 건물 연면적 대비 토지 면적이 작아 향후 개발 사업 시 토지 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 사용 용도가 다르다는 점, 공동담보 물건이라는 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 2호선 대연역 인근에 위치하여 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 생활 편의성: 주변의 다양한 편의시설과 주거 밀집 지역으로서의 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 시 명도 부담이 적습니다.

* 저평가 가능성: 업무시설이나 실제 주거용으로 사용되는 점, 공동담보 등의 요인으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 지역의 오피스텔 매매가는 약 1억 3천만원에서 1억 6천만원 사이로 파악됩니다. 본 물건의 감정가는 1억 4천 3백만원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 90%~100% 수준인 1억 2천 8백만원 ~ 1억 4천 3백만원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 주거용으로 사용 중인 점과 향후 용도 변경 가능성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.