나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5408 [4] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '남구도서관' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 '대연역(2호선)' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 201호 외 5개호 로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~바 : 공부상'업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 10미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 부산동부지원 2025타경5408 (4)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 2층 204호

건물명: 제이캐슬

토지 면적: 6.04 제곱미터 (약 1.83평)

토지 지분: 6.04074242694168 제곱미터 (약 1.83평)

건물 면적: 27.28 제곱미터 (약 8.25평)

건물 지분: 27.28 제곱미터 (약 8.25평)

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 1억 4천만원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건축 승인일: 2013년 3월 18일

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 10층 (본건 2층)

2. 입지조건

주위 환경:

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 남구도서관 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 환경이 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 부산 지하철 2호선 대연역과 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태:

건물 동측으로는 약 10미터, 서측으로는 약 4미터 내외의 포장 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획:

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교), 건축법상 도로로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2016년 5월 27일 설정된 감천2동새마을금고의 근저당 290,700,000원입니다.

권리 분석 결과:

본건의 모든 등기부상 권리는 말소기준권리인 근저당보다 후순위이므로, 경매 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸됩니다. 낙찰자가 인수하는 별도의 권리(임대차보증금 등)는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이건희 (주택도시보증공사)

* 보증금: 90,000,000원

* 전입일자: 2021년 2월 24일

* 확정일자: 2021년 2월 9일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025년 3월 25일

주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 배당 순위에 따라 보증금 회수가 결정될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대연동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 대연역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다. 남구도서관과 인접하여 지역 주민들의 이용이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육 시설:

주변에 은하유치원, 경성대학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

편의 시설:

건물 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 및 접근성:

대연역(2호선) 도보 이용이 가능하며, 주요 간선도로와의 접근성이 뛰어나 시내외 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

실제 용도와 공부상 용도 불일치:

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이러한 불일치는 추후 명도 과정이나 행정 단속, 세금 문제 등에서 예기치 못한 불편을 야기할 수 있으므로, 낙찰 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

공동담보 물건:

본 물건은 다른 부동산과 공동으로 담보 설정된 물건입니다. 공동 담보물 중 다른 부동산의 경매 진행 여부나 가치 변동이 본 물건의 경매 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 노후화:

2013년 건축 승인을 받은 건물로, 시간이 지남에 따라 설비(난방, 급배수, 전기 등)의 노후화 및 수리 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 남구 대연동에 위치한 본 제이캐슬 오피스텔은 대연역 초역세권에 자리하며 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재하여 생활 환경이 양호하며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 용도가 달라 발생할 수 있는 제반 사항에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다. 공동 담보 물건이라는 점 또한 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대연역 역세권이라는 최상의 입지 조건.

* 인근 시세 대비 합리적인 감정가로 시세 차익 기대 가능.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 없어 명확한 투자 결정 가능.

* 실제 주거용으로 활용 가능한 점을 고려한 실수요자 또는 임대 투자자에게 매력적인 물건.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

본건과 유사한 면적(27.28㎡, 약 8.25평)의 제이캐슬 오피스텔 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 현재 시세는 대략 1억 3천 8백만원에서 1억 5천만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 1억 4천만원은 이러한 시장 가격 범위 내에 있어 적정하다고 판단됩니다.

예상 입찰가:

본 건은 권리상 인수할 보증금이 없으며, 감정가 또한 시장 시세를 반영하고 있으므로 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다. 시장 조사 결과와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 1억 4천 2백만원에서 1억 4천 8백만원 사이의 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기와 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.