나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5408 [3] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '남구도서관' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 '대연역(2호선)' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 201호 외 5개호 로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~바 : 공부상'업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 10미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5408 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 감OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 2층 203호

신주소: 부산광역시 남구 수영로 276-1 (대연동)

건물명: 제이캐슬

건축물용도: 업무시설 (공부상)

실제이용상태: 주거용

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 2층 203호

사용승인일: 2013년 3월 18일

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.95㎡ (약 1.80평)

토지지분: 5.9477397942688235㎡

건물면적: 26.86㎡ (약 8.13평)

건물지분: 26.86㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상 및 감정가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 139,000,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '남구도서관' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

부산 지하철 2호선 '대연역' 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이함.

2.3. 도로상태

대상 물건 동측으로 노폭 약 10미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장 도로에 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 상대보호구역 등에 해당함.

2.5. 혐오시설 유무

인근에 특이할 만한 혐오시설은 현재 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 근저당권: 감천2동새마을금고 (접수일자: 2016-05-27, 채권금액: 290,700,000원).

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (해당 사항 없음).

3.3. 소멸되는 주요 권리

* 을5 근저당권 (감천2동새마을금고, 2016-05-27)

* 을8 주택임차권 (신미래, 2025-07-25)

* 갑3 임의경매개시결정 (감천2동새마을금고, 2025-06-04)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 신 (주택도시보증공사 승계)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 7월 12일

* 확정일자: 2019년 7월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(승계전신미래)

3.5. 인수 보증금 합계

0원. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 보증금 90,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

3.6. 등기부채권 총액

380,700,000원.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 대연동은 부산 2호선 대연역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 경성대학교 및 부경대학교가 인근에 있어 젊은 층 유동인구가 풍부합니다. 남구도서관과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다. 재개발 사업 진행으로 주거 환경이 개선되고 있으며, 이러한 입지적 장점은 소형 오피스텔의 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

부산 지하철 2호선 대연역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

5.2. 편의시설

남구도서관이 인접해 있으며, 대연역 주변 상업시설 및 경성대·부경대 상권을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.3. 교육시설

경성대학교, 부경대학교, 대천초등학교, 용문중학교, 경원고등학교 등이 인근에 위치합니다.

5.4. 주변환경

아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도(업무시설)와 실제 용도(주거용)의 차이로 인한 추후 행정적 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인의 보증금 90,000,000원은 대항력이 없으나, 배당 절차에서 전액 회수가능한지 여부 확인이 필요합니다.

* 주변 오피스텔 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 철저한 시세 재평가가 필요합니다.

* 인근 혐오시설(경로당, 장례시설 등)에 대한 주민 민원 발생 가능성 (현재까지 구체적인 혐오시설 확인은 불가).

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 위치한 오피스텔로, 지하철 2호선 대연역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 해당합니다. 남구도서관 및 상업시설, 대학가가 인근에 있어 생활 편의 및 배후 수요가 양호한 편입니다. 공부상 업무시설이나 실제로는 주거용으로 이용되고 있으며, 전용면적 26.86㎡(약 8.13평)의 소형 평형으로 1인 가구 수요에 적합합니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없으나, 배당 여부는 확인이 필요합니다. 주변 오피스텔 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 철저한 현장 조사를 통해 실제 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 2호선 대연역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 남구도서관, 대학가(경성대, 부경대) 인접으로 생활 편의성이 우수합니다.

* 업무시설이나 실제 주거용으로 사용 중으로, 소형 주거 공간 수요 확보가 가능합니다.

* 건물이 준공된 지 10년 내외로 비교적 신축에 속합니다.

* 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 139,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 자료를 종합적으로 고려할 때, '제이캐슬'과 유사한 면적(26.86㎡)의 오피스텔 실거래가는 6천만원대에서 8천만원대 수준으로 파악됩니다. 임차인의 보증금 90,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액으로 보입니다. 따라서, 현재 시세를 감안하여 예상 입찰가를 산정하면, 감정가보다는 낮은 선에서 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 낙찰가는 입찰 참여자 수, 현장 조사 결과, 권리관계 변동 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.