나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5408 [2] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '남구도서관' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 '대연역(2호선)' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 201호 외 5개호 로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~바 : 공부상'업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 10미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5408 (2)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 2층 202호

* 용도: 오피스텔 (실제 용도는 주거용)

* 감정가: 131,000,000원

* 토지면적: 5.61㎡ (약 1.69평)

* 토지지분: 5.611158837928965㎡

* 건물면적: 25.34㎡ (약 7.66평)

* 건물지분: 25.34㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 감OOOOOOOO (감천2동새마을금고로 추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용임.

2.

1.2. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '남구도서관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 부산 지하철 2호선 '대연역'과 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 인접 도로상태

대상 물건의 동측으로는 폭 약 10미터, 서측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.

1.3. 권리분석

2.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 정철수 (2013-03-21)

* 소유권 이전: 김성옥 (2016-05-27, 매매)

* 근저당: 감천2동새마을금고 (290,700,000원, 2016-05-27) - 말소기준권리

* 주택임차권: 황철환 (90,000,000원, 2026-02-11 등기) - 말소 (전입일자: 2020-02-10, 확정일자: 2020-01-07)

* 임의경매: 감천2동새마을금고 (247,345,590원, 2025-06-04)

* 총 등기부채권액: 380,700,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 황철환

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-02-10

* 확정일자: 2020-01-07

* 배당신고일자: 2025-08-13

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약

말소기준권리인 감천2동새마을금고의 근저당(2016-05-27)보다 늦은 권리는 모두 말소될 예정입니다. 임차인 황철환은 보증금 90,000,000원에 대한 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

* 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용임.

2.

1.4. 상권분석

2.

* 입지 조건

물건지 인근은 아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택이 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다. 부산 지하철 2호선 대연역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 대연동 상권의 중심부에 가까워 배후 수요가 탄탄합니다.

* 주변 편의시설

* 공공시설: 남구도서관 (인근 위치)

* 교통: 대연역 (지하철 2호선), 다수 버스 노선

* 상업시설: 인근에 다양한 식당, 카페, 편의점, 은행 등 근린생활시설 밀집

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 (은하유치원, 경성대학교) 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 대한 법적 규제가 존재합니다.

2.

1.5. 생활정보

2.

* 주거 환경

오피스텔이지만 실제 주거용으로 이용 중이며, 주변에 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 정주 여건이 양호합니다.

* 편의시설 접근성

대연역 및 버스정류장이 인접하여 시내외 접근성이 우수합니다. 도보 거리에 각종 상업시설(마트, 식당, 병원 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 건물 설비

도시가스 난방, 위생 및 급배수, 소화전, 화재 탐지 설비, 승강기 등 기본적인 오피스텔 편의시설이 구비되어 있습니다.

* 건축물 현황

철근콘크리트 구조 10층 건물 중 2층 202호이며, 건물 연면적은 2023.27㎡ (약 612평), 전용 면적은 25.34㎡ (약 7.66평)입니다.

2.

1.6. 잠재적 리스크

2.

* 실제 용도와 공부상 용도 불일치

공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 사용되고 있어, 추후 건축법 등 관련 법규 위반 시 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액

총 등기부채권액이 380,700,000원으로 감정가 131,000,000원에 비해 현저히 높아, 채무 상환 및 권리 관계 복잡성에 따른 리스크를 고려해야 합니다.

* 임차인 보증금 미회수 가능성

임차인 황철환은 보증금 90,000,000원에 대한 대항력이 없으며, 배당받을 금액이 없을 경우 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다. (다만, 권리분석상 인수 보증금은 0원입니다.)

* 주변 개발 제한

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 지정되어 있어 건물 신축 또는 증축 시 용적률, 건폐율, 높이 등에 대한 제한을 받을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무 (조사 결과)

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 심각한 수준의 혐오시설(유흥업소 밀집지역, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있는 것으로 파악되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

2.

1.7. 종합 의견

2.

본 물건은 부산 지하철 2호선 대연역 역세권에 위치하며, 남구도서관 인근에 자리 잡아 편리한 교통과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 오피스텔입니다. 실제 주거용으로 이용 중이며, 인근 지역은 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

하지만 공부상 용도와 실제 용도 불일치, 높은 채무 총액, 대항력 없는 임차인의 존재 등 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 임차인의 보증금 전액 회수가 불투명한 점은 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

2.

1.8. 투자 포인트

2.

* 뛰어난 입지: 대연역 역세권 및 주요 도로 인접으로 교통 편리, 남구의 핵심 지역에 위치.

* 풍부한 배후 수요: 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설의 밀집으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 생활 편의성: 도서관, 상업시설, 대중교통 등 우수한 생활 인프라.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 지하철 역세권 프리미엄을 통한 가치 상승 가능성.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 권리 정리가 비교적 용이. (단, 임차인 보증금 인수 없음)

2.

1.9. 예상 입찰가

2.

본 물건의 감정가는 131,000,000원입니다. 유사 오피스텔의 최근 시세 분석 결과, 전용면적 25.34㎡ 기준 110,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 거래가 이루어지고 있습니다.

총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어 채무 변제에 따른 경매 진행 가능성이 높으나, 임차인이 대항력이 없고 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

낙찰가는 경쟁 상황, 실제 현장 조사 결과, 향후 시세 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 감정가 수준에서 약간의 프리미엄이 붙거나, 시세 하한가 수준에서 보수적으로 접근하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

권장 예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

보수적 접근 시: 125,000,000원 내외

경쟁 가담 시: 135,000,000원 내외

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.