나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39139 [5] 경상남도 사천시 축동면 구호리 363 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 축동면 구호리 소재 구호마을 회관 서측 인근에 위치하며, 부근은 지방도 주변의 농경지, 임야, 공업용 부지 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 곤란하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1-6) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 휴경상태입니다.

인접 도로상태

기호(1-6) 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능한 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제
한)), 비행안전제5구역(전술)에 속합니다.
기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제
한)), 비행안전제5구역(전술), 준보전산지에 속합니다.
기호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한)), 비행안
전제5구역(전술), 준보전산지, 영농여건불리농지에 속합니다.
기호(4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제
한)), 비행안전제5구역(전술), 영농여건불리농지에 속합니다.


기호(5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한)), 가축사
육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)), 비행안전제5구
역(전술), 영농여건불리농지에 속합니다.
기호(6) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한)), 비행안
전제5구역(전술), 영농여건불리농지에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

물건 비고

-농지가 아니라는사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시보증금몰수함).
-육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘기지권 성립여지 있음).
-지적도상 맹지임.
-인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 명확한 위치·경계확정은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경39139 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

접수일자: 2023-12-07 (강제경매개시결정)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 사천시 축동면 구호리 363

용도: 전

토지면적: 397.00㎡ (약 120.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 최저가

감정가: 12,704,000원

최저입찰가 (2차 진행 시, 70%): 8,893,000원

입찰보증금 (10%): 889,300원 (최저입찰가 기준)

1.4. 기타 기본 정보

채무자: 김OOO

토지 등기부 요약:

- 말소기준권리: 2023-12-07 한국자산관리공사 강제경매

- 인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 사천시 축동면 구호리 소재 구호마을 회관 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 지방도 인근의 농경지, 임야, 공업용 부지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 곤란하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

지적도상 맹지이며, 인접 토지를 통하여 접근 가능한 상태입니다. 인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부 또는 모든 축종 제한) 및 비행안전제5구역(전술)에 해당됩니다. 일부 필지는 준보전산지 및 영농여건불리농지에 속합니다.

- 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한), 비행안전제5구역(전술)

- 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한), 비행안전제5구역(전술), 준보전산지

- 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종제한), 비행안전제5구역(전술), 준보전산지, 영농여건불리농지

- 기호(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한), 비행안전제5구역(전술), 영농여건불리농지

- 기호(5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종제한), 가축사육제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한), 비행안전제5구역(전술), 영농여건불리농지

- 기호(6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종제한), 비행안전제5구역(전술), 영농여건불리농지

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매는 한국자산관리공사의 강제경매개시결정(2023-12-07)이 말소기준권리가 됩니다. 따라서 이보다 늦게 설정된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 자료에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금 또한 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

해당 물건지 주변은 농경지와 임야, 공업용 부지 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 인근에 구호마을이 있으나, 본격적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다. 사천시에서는 농촌 공간 재구조화 및 재생 사업을 추진하고 있으며, 축동면은 개별 입지 공장 난개발 방지 및 정주 여건 개선을 목표로 하고 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

농촌 지역의 특성상 대규모 상권 형성 가능성은 낮으나, 지역 개발 계획에 따라 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 계획관리 지역에 속해 있어 건축 행위 시에는 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 부족할 것으로 예상됩니다. 생활 편의 시설 이용을 위해서는 사천시 중심지나 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교통 인프라

차량 접근이 곤란하고 대중교통 이용이 불편하여, 자가용 없이는 일상생활에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

본 물건은 농지(전)이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 또한, 본 토지가 농지가 아니라는 사실을 증명해야 할 수도 있습니다.

6.2. 분묘기지권

육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이 경우 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 경계 불분명

지적도상 맹지여서 접근에 어려움이 있으며, 인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 분할이나 건축 시 문제가 될 수 있습니다.

6.4. 개발 제한

계획관리지역이지만, 가축사육제한구역 및 비행안전구역에 속해 있어 축산업이나 특정 용도의 건축 및 개발에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 축동면의 농업용 토지(전)로, 감정가는 12,704,000원이나 현재 2차 진행 시 최저입찰가는 8,893,000원으로 하락한 상태입니다. 농지 취득 자격 증명 필요, 맹지, 분묘기지권 가능성, 경계 불분명 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 주변 환경은 농경지 위주이며 대중교통 및 편의 시설 접근성이 낮습니다. 하지만 사천시의 농촌 지역 발전 계획 속에서 축동면 지역의 정주 여건 개선 방향과 연관 지어 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 최저 입찰가

2차 유찰 후 최저입찰가가 감정가의 70%까지 하락하여 초기 투자 비용 부담이 낮습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

사천시의 농촌 공간 재구조화 및 재생 사업 추진으로 인해 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 특히 축동면은 정주 여건 개선이 목표인 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히, 물건의 특성상 추가적인 현장 조사 및 권리 관계, 토지 이용 제한 사항에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 또한, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 현지 부동산 시장 동향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 부분입니다. 인수할 보증금은 없으나, 제시된 리스크 요인들을 고려하여 입찰가격을 산정해야 합니다.

10. 주변 시설 정보

해당 물건지 인근에는 농경지와 임야, 소규모 공업 용지가 산재해 있습니다. 대규모 상업 시설이나 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 차량 접근이 용이하지 않은 농촌 지역의 특성상 주거 편의 시설이나 문화 시설 접근성은 다소 낮은 편입니다. 사천시 중심지나 연안 지역에는 카페, 관광 명소, 문화 시설 등이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 적습니다. 사천시 북부 활성화 지역에 포함되는 축동면은 정주 여건 개선이 목표로 하고 있어, 향후 지역 개발이 이루어질 가능성은 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.