나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [22] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 175-8 4층405호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경4574 (22)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 175-8 4층405호 (도로명: 경상남도 사천시 샘골길 43)

용도: 연립주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 44.51㎡ (약 13.46평)

건물면적: 50.61㎡ (약 15.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2013년 (사용승인일 2013.05.28.)

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리에 소재하며, '사천중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통망으로는 중소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 노선 수 및 운행 횟수를 고려할 때 일반 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 세장형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다.

남동측으로 폭 약 4~5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역이며, 소로 1류 및 소로 2류 도로에 접해 있습니다.

주요 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성)이 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2016년 1월 8일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(73,200,000원)입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리(전세권, 압류, 근저당권, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 잔여 인수 권리 없이 깨끗한 등기 상태를 취득하게 됩니다.

임차인 현황:

* 구 : 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원. 확정일자 2016-04-18. 대항력 없음.

* 조 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원. 확정일자 2024-09-20. 대항력 없음.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 권리가 소멸되며 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

전체 등기부채권 총액은 260,600,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 사천읍 선인리 지역은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 사천중학교가 있어 교육 관련 인프라 접근성이 있습니다.

생활 편의시설은 주변 근린생활시설 및 상가들을 통해 기본적인 수준의 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 5층 건물 중 4층에 위치한 연립주택이며, 2013년 5월 28일 사용승인되었습니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조 슬래브 지붕이며, 외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창입니다.

내부에는 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 완비되어 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건으로 경매 절차 진행 시 다소 복잡성이 따를 수 있습니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성) 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

비행안전제5구역에 해당되는 점은 항공기 소음 등의 간접적인 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

현재 임대 관계는 미상으로 파악되나, 모든 임차인이 대항력이 없어 매각으로 소멸되므로 명도 저항 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시에 위치한 2013년식 연립주택으로, 비교적 신축에 해당합니다.

주변 주거 환경 및 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

토지 이용에 일부 제한 사항이 존재하나, 주거용으로 이용하는 데 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

중복 병합, 공동 담보 등의 특수성은 경매 절차의 복잡성일 뿐, 낙찰자의 권리에는 영향을 미치지 않습니다.

8. 투자 포인트

2013년 건축 연도로 비교적 신축이라 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

50. 61㎡ (약 15.3평)의 전용면적으로 1~2인 가구 및 소규모 가족에게 적합합니다.

모든 이해관계인의 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

사천시 지역 개발 계획 및 부동산 시장 동향에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 110,000,000원입니다.

제공된 주변 매매 정보 중 '대륙신혼맨션'(1994년 건축, 24.3㎡)의 최근 실거래가는 2024년 1월 2,000만원, 2025년 2월 1,850만원입니다. 이는 본건(50.61㎡, 2013년 건축)과는 면적 및 건축 연도에 상당한 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건은 2013년 건축으로 연식이 매우 신축에 속하며, 면적 또한 50.61㎡로 소형 평형 대비 넓습니다.

따라서 주변의 오래된 소형 연립주택 시세보다는 높은 가치로 평가되어야 합니다.

정확한 현 시세 산정을 위해서는 해당 지역 내 유사 연식 및 면적의 실거래가, 공시지가, 인근 아파트 시세 등을 종합적으로 추가 분석하는 것이 필수적입니다.

제공된 정보만으로 보수적인 추정 입찰가를 제시하자면, 감정가 1억 1천만원을 상회하는 것은 어려울 것으로 보이며, 신축 연식과 면적을 감안 시 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

이는 단순 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 분석 결과를 바탕으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.