나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [21] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 175-8 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 진주지원 2024타경4574 (21)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 175-8, 4층 404호

용도: 연립주택

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 중 4층 404호

사용승인일: 2013년 5월 28일

건물 전체 세대수: 20세대

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 132,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

1.2. 면적 정보

토지면적: 50.67㎡ (약 15.33평)

토지 지분: 50.67㎡ (약 15.33평)

건물면적: 57.61㎡ (약 17.43평)

건물 지분: 57.6056㎡ (약 17.43평)

전용면적: 57.61㎡ (약 17.43평)

전체 건물 연면적 (토지 포함): 1509.07㎡

전체 대지 면적 (토지 포함): 962.5㎡

1.3. 권리 현황

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 미기재)

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치함.

부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 정도임.

2.2. 교통 상황

중소형 차량의 출입이 가능함.

인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나, 노선 수와 운행 횟수를 고려할 때 일반 대중교통 사정은 보통 정도임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제2종일반주거지역

소로1류 (폭 10m~12m) 접함

소로2류 (폭 8m~10m) 접함

가축사육제한구역 (전부제한구역)

비행안전제5구역

문화재보호구역 (사천읍성)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 3월 26일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 파악됨.

3.2. 인수되는 권리

본건은 부동산 임의경매 절차를 통해 매각되므로, 통상적인 경우 등기부상 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 등기부상 '지상권'이 등재되어 있으며, 권리 분석 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 별도 확인 및 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

제공된 정보에는 본건과 동일한 단지 또는 건물의 매매 사례가 없었음.

인근 '대륙신혼맨션'(1994년식, 선인리 270-9번지)의 연립주택(전용 24.3㎡)은 2024년 1월 2,000만원, 2025년 2월 1,850만원에 거래되었으나, 이는 본건보다 면적이 절반 이하로 작음.

인근 '우방빌라'(1990년식, 선인리 447-7번지)의 다세대주택(전용 62.04㎡)은 2025년 2월 5,000만원에 거래되었음. 본건(57.61㎡)과 면적은 유사하나, 건축 연식은 본건보다 20년 이상 오래됨.

4.2. 시세 분석

주변 유사 물건의 최근 거래가는 1,850만원에서 5,000만원 범위로, 본건의 감정가(1억 3,200만원)와 비교할 때 현저한 차이를 보임.

이는 본건의 건축 연식(2013년식)이 주변 비교 사례(1990년, 1994년식)보다 훨씬 신축이라는 점에서 오는 가격 차이로 해석됨.

'우방빌라'(1990년식, 62.04㎡)의 5,000만원 거래가를 기준으로 볼 때, 본건(57.61㎡, 2013년식)의 신축 프리미엄을 고려하더라도 감정가와의 격차가 크게 나타나므로, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없음.

최근 거래가 기준 3.3㎡당 약 260만~270만원 수준의 시세를 적용하면 본건 면적(약 17.43평)으로는 약 4,500만원~4,700만원 수준이 될 수 있으나, 신축 연식을 고려하여 시세는 더 높게 형성될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

사천중학교가 인근에 있어 자녀들의 통학이 편리하며 교육 환경 접근성이 양호함.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 축산 농장 등)은 확인되지 않았음. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 일부 가축 관련 시설이 존재할 가능성은 있음.

6. 잠재적 리스크

본건은 중복병합사건으로, 경매 진행 과정에서 복잡성이 수반될 수 있으며, 관련 정보 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

토지이용계획상 비행안전제5구역 및 문화재보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 대수선 등 건축 행위에 제한이 발생할 수 있음.

매각으로 소멸되지 않는 '지상권' 권리가 등기되어 있으나, 상세 내용이 미기재되어 있어 이에 대한 추가 확인 및 잠재적 인수 여부를 면밀히 검토해야 함.

인근 거래 사례 대비 본건의 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보여, 낙찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사천읍에 위치한 연립주택으로, 2013년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 사천중학교 인근에 위치하여 주거 및 교육 환경이 양호한 편임.

단, 주변 유사 물건과의 거래가 비교 시 본건의 감정가가 높게 책정된 경향이 있으며, 토지이용계획상 비행안전구역, 문화재보호구역 등 일부 제한 사항이 존재함.

또한, 중복사건으로 인한 경매 절차의 복잡성을 인지하고, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 권리 관계를 철저히 분석하여야 함.

안정적인 투자를 위해서는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악과 더불어 권리 관계 및 물건의 실질적인 가치를 면밀히 평가하는 것이 필수적임.

8. 투자 포인트

비교적 신축 연식(2013년)으로 건물 상태 및 주거 편의성이 양호할 것으로 기대됨.

사천중학교 인근에 위치하여 교육 환경에 민감한 수요층에게 매력적일 수 있음.

철저한 권리 분석 및 시세 조사를 통해 적정 가치 발견 시 시세차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 132,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 유사 물건 거래가 분석:

- '대륙신혼맨션'(1994년식, 24.3㎡): 1,850만원 ~ 2,000만원

- '우방빌라'(1990년식, 62.04㎡): 5,000만원

시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

주변 유사 물건의 거래가는 1,850만원에서 5,000만원 수준으로, 본건의 감정가(1억 3,200만원)와 큰 격차를 보입니다. 이는 본건의 건축 연식이 2013년으로 비교적 신축이기 때문에 발생하는 차이로 판단됩니다.

'우방빌라'의 5,000만원 거래가를 기준으로, 본건의 면적(57.61㎡)과 신축 연식(2013년)을 고려할 때, 신축에 따른 가치 상승분을 반영하여 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

주변 구형 건물들의 3.3㎡당 가격이 약 260만~270만원 수준임을 감안하면, 본건의 경우 신축 프리미엄을 적용하여 3.3㎡당 400만원~500만원 수준으로 가정 시, 약 6,970만원 ~ 8,715만원 범위의 시장 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

하지만 감정가가 1억 3,200만원으로 책정된 점과 권리상의 잠재적 위험(미확인 지상권)을 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

추정 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

*주의: 상기 입찰가 산정은 제공된 정보와 주변 시세 추정치를 바탕으로 하였으며, 실제 현장 조사 결과, 입찰 경쟁 상황, 권리 관계의 추가 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.