나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [19] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 175-8 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 진주지원 2024타경4574 (19)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 175-8, 2층 201호

용도: 연립주택

감정가: 124,000,000원

토지면적: 50.36㎡ (약 15.23평)

건물면적: 57.26㎡ (약 17.32평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 201호

사용승인일: 2013년 5월 28일 (건축물대장상 사용승인일 2015년 12월 28일)

건물 규모: 총 5층, 20세대 (175-8번지 기준)

1.2. 입지조건

* 위치: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 중소형 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 1월 8일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 현재 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매, 주택임차권)는 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

* 인수되는 권리: 인수할 보증금은 0원입니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 241,200,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김민규

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2023년 3월 13일

* 확정일자: 2023년 3월 16일

* 배당신고일자: 2024년 10월 31일

* 주요사항: 대항력이 없습니다. (따라서 임차인의 보증금은 배당을 통해 회수될 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.)

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 주거 밀집 지역으로, 주변에 상업시설 및 단독주택이 혼재되어 있습니다.

* 교통 접근성: 사천중학교 인근으로, 대중교통 이용이 가능합니다.

* 개발 계획: 본건 소재지 인근에 '사천 선인 공공주택지구 조성사업'이 진행 중이며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 2013년 건축으로 비교적 신축에 속합니다. 외벽은 스톤코트, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 창호는 새시입니다.

* 내부 시설: 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: 사천중학교가 인근에 위치합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 복합 경매 사건: 본건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건으로, 법적 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다. [참고: 제공된 정보에 따르면 모든 권리는 소멸 예정이므로 낙찰자가 부담할 권리상은 없습니다.]

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역이며, 소로1류, 소로2류 도로에 접합니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(사천공항 인근), 문화재보호구역(사천읍성)에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 비행안전구역: 사천공항 인근에 위치하여 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 환경 관련: 사천시 내에서 폐기물 처리 시설, 축사 등에 대한 개발 및 환경 민원이 종종 발생하고 있습니다. 본건 소재지는 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 사천읍에 위치한 비교적 신축(2013년) 연립주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 최근 주변 지역에 대규모 공공주택지구 개발이 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 비행안전구역 및 기타 토지이용 제한 사항, 그리고 지역 내에서 산발적으로 발생하는 환경 관련 민원 등을 고려할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소 예정이므로 명도 외에는 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 신축 연립주택: 2013년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 연식에 비해 양호한 상태일 것으로 예상됩니다.

* 개발 호재: 인근 '사천 선인 공공주택지구' 조성 사업으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 적정 감정가: 감정가가 시장 상황 대비 합리적으로 책정되었다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 2013년 건축된 연립주택으로, 감정가는 124,000,000원입니다. 제공된 주변 매매 정보 중 '대륙신혼맨션'(1994년식, 24.3㎡)의 경우 1,850만원~2,000만원에 거래되었으나, 이는 건립 연도 및 면적이 본건과 큰 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. '우방빌라'(1990년식, 62.04㎡)는 5,000만원에 거래되었으나, 이 역시 건물 유형 및 연식이 다릅니다.

본건은 2013년식으로 비교적 신축이며, '사천 선인 공공주택지구' 등 지역 개발 계획이 있어 향후 가치 상승 요인이 있습니다. 제공된 제한적인 시세 정보로는 정확한 시장가를 산정하기 어렵습니다. 이에 따라, 감정가인 124,000,000원을 기준으로 90% ~ 100% 수준 (약 111,600,000원 ~ 124,000,000원) 에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 최근 실거래가, 주변 유사 물건 시세 조사를 추가로 진행하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.