나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [18] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경4574 (18)

* 소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 5층504호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 91,000,000원

* 토지면적: 45.11㎡ (약 13.64평)

* 건물면적: 45.72㎡ (약 13.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기

* 사용승인일: 2013년 5월 28일

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리에 소재한 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근성은 중소형 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 자체는 대체로 평탄한 세장형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다.

* 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 상 제2종일반주거지역이며, 소로1류 및 소로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2013년 6월 7일에 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

* 등기부 채권 총액은 1,014,300,000원입니다.

* 임차인 현황:

* nguyenthikieutho: 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자는 미상이며, 대항력은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 박 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원. 전입일자 및 확정일자는 2017년 8월 1일이며, 배당신고일자는 2023년 10월 26일입니다. 대항력은 없습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (별도 등기 사항 참조).

* 집합건물 등기부 요약 상, 말소기준권리인 우리은행 근저당 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통을 이용한 접근성이 양호합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, "대륙신혼맨션"의 경우 24.3㎡ 면적이 2024년 1월 2,000만원, 2025년 2월 1,850만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 250만원 ~ 270만원 수준입니다.

* "우방빌라"의 경우 62.04㎡ 면적이 2025년 2월 5,000만원에 거래되었으며, 평당 약 266만원 수준입니다.

* 이들 거래 사례는 건축 연도(1990년~1994년)가 본건(2013년)보다 오래되었고 면적도 작은 편이므로, 본건의 가치를 평가하는 데는 제한적일 수 있습니다.

* 현재 제공된 정보를 바탕으로 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 지도 검색 결과, 주변에는 사천중학교, 사천읍행정복지센터, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 위치하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 사천중학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 비교적 안정적인 주거 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합, 중복, 공동담보, 별도등기 등의 특수물건정보는 권리관계의 복잡성을 시사합니다. 다만, 대부분의 권리는 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 nguyenthikieutho의 경우, 보증금 및 차임이 표기되어 있으나 전입, 확정, 배당신고일자가 미상으로 대항력은 없습니다. 그러나 금액이 미상인 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성)에 해당하여 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리에 위치한 해비취2차 연립주택으로, 2013년 준공되어 비교적 신축이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 9,100만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 임차인 nguyenthikieutho의 보증금 및 차임 정보가 일부 누락되어 있어 주의가 필요합니다.

* 지역 토지이용계획 상 제한사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2013년 준공)인 연립주택으로, 상대적으로 우수한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 사천시의 주거 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대해볼 수 있습니다.

* 감정가가 9,100만원으로, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 9,100만원입니다.

* 제공된 인근 부동산 거래 사례(대륙신혼맨션, 우방빌라)의 평당가는 약 250만원 ~ 270만원 수준입니다.

* 이는 건축 연도가 오래된 주택의 거래 사례이므로, 본건(2013년 준공)의 가치를 직접 반영하기에는 제한적입니다.

* 본건의 건물 면적 45.72㎡ (약 13.83평)과 신축 연도를 고려했을 때, 감정가 9,100만원이 현재 시세를 적절히 반영하고 있다고 판단됩니다.

* 낙찰 예상가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정될 가능성이 높으며, 주변 시세, 물건의 상태, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 잠재적 리스크 요인(임차인 관련 확인 사항, 토지이용계획 상 제한)을 감안하여, 78,000,000원 을 본건의 합리적인 예상 입찰가로 제시합니다. (감정가의 약 85.7%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.