나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [17] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경4574 (17)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 5층503호

용도: 연립주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 45.11㎡ (약 13.64평)

토지 지분: 45.1126㎡

건물면적: 45.72㎡ (약 13.83평)

건물 지분: 45.7236㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 정보: 사용승인일 2013년 5월 28일

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

위치: 본 건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리에 위치하며, '사천중학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위환경: 주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 중소형 차량의 출입이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 노선 수 및 운행 횟수를 고려 시 일반 대중교통 사정은 보통 정도로 평가됩니다.

토지: 건물이 소재한 토지는 대체로 평탄한 세장형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 본 건은 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로와 접해 있습니다. 이 외에 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2013년 6월 7일에 접수된 우리은행의 근저당권입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

말소 예정 권리: 등기부 요약에 따르면, 최초 근저당권, 이후 설정된 근저당권, 전세권, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 총 1,004,300,000원의 채권 총액이 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김진호

* 보증금: 50,000,000원

* 확정일자: 2020년 10월 27일

* 배당신고일자: 2024년 10월 14일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 김진호 임차인은 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능한 지역입니다.

주변에 혐오시설이 특별히 확인되지는 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며, 본 건은 5층에 위치한 503호입니다.

내외관: 건물 외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창으로 시공되었습니다.

편의시설: 급배수, 위생, 난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

주변 시설: '사천중학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 도보 또는 차량으로 통학이 가능할 것으로 예상됩니다. 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 등 특이사항이 등기부에 기재되어 있어, 경매 진행 및 권리관계 파악에 다소 복잡성이 수반될 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성) 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

물건명세서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 입주 시 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리에 소재한 2013년 준공의 비교적 신축 연립주택입니다. '사천중학교' 인근에 위치하며, 주변은 주거 및 상업시설이 혼합된 지역입니다.

권리분석 상 모든 후순위 권리는 말소 예정이며, 인수할 임차인의 보증금 또한 없습니다. 이는 본 건의 큰 장점입니다.

다만, 등기부상 중복병합, 공동담보 등 특이사항이 존재하며, 토지이용계획 상 일부 행위 제한사항이 있습니다. 이러한 점은 매수인이 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

2013년 준공으로 건물의 상태가 비교적 양호할 것으로 기대됩니다.

제공된 주변 시세 자료(구축 건물 기준) 대비 향후 가격 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 비교적 간편할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 91,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 동일 단지나 유사한 신축 연식의 직접적인 비교 사례는 부족합니다.

다만, '대륙신혼맨션'(24.3㎡, 1994년 준공)의 2024년 1월 및 2025년 2월 거래가(각 20,000,000원, 18,500,000원)와 '우방빌라'(62.04㎡, 1990년 준공)의 2025년 2월 거래가(50,000,000원)를 기준으로 볼 때, 오래된 연립/다세대 주택의 경우 약 76만~82만원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

이는 본 건의 감정가(약 199만원/㎡)와 상당한 차이를 보이며, 제공된 JSON 데이터 상의 시세는 본 건의 신축 연식(2013년)을 고려했을 때 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다.

본 건은 2013년에 건축되어 연식이 훨씬 짧으므로, 제공된JSON 데이터의 시세보다는 높은 가치를 지닐 것으로 판단됩니다.

감정가(91,000,000원)를 최상단 참고 기준으로 하되, 제공된JSON 데이터의 시세(오래된 건물 기준 약 3600만~4500만원 수준으로 추정)와 신축 건물의 가치 상승분을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적인 관점에서 볼 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하며, 구축물의 시세보다 상당한 프리미엄을 적용하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.