나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [16] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 진주지원 2024타경4574 (16) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 5층501호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 90,000,000원

* 토지면적: 44.80㎡ (약 13.55평)

* 건물면적: 45.41㎡ (약 13.74평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 건축물 현황 (해비취2차):

* 총 5층 건물 중 5층에 해당합니다.

* 철근콘크리트구조 슬래브 지붕이며, 2013년 05월 28일에 사용 승인되었습니다.

* 총 24세대로 구성되어 있습니다.

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 중소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 다만, 노선 수와 운행 횟수를 고려할 때 일반 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건이 속한 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10~12m) 및 소로2류(폭 8~10m)와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 도로 상태: 본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 종류: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 본건은 중복병합사건 및 중복사건으로, 별도등기가 존재하는 것으로 확인됩니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으며, 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입/확정일자: 2022년 09월 05일

* 배당신고일자: 2024년 09월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 인근 '대륙신혼맨션'(1994년 준공, 전용면적 24.3㎡)의 경우 2024년 1월 2,000만원, 2025년 2월 1,850만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 82만원~76만원 수준입니다.

* '우방빌라'(1990년 준공, 전용면적 62.04㎡)는 2025년 2월 5,000만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 80만원 수준입니다.

* 본건은 2013년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 45.41㎡(약 13.74평)으로 인근 비교 대상 물건보다 면적이 넓습니다.

* 이러한 점을 감안할 때, 본건의 시세는 인근 비교 대상 물건들의 평당 가격(약 76만원~82만원)에 신축 연차 및 면적 증가분을 가산하여 산정해야 하나, 제공된 비교 대상 정보만으로는 정확한 시세 판단에 한계가 있습니다.

* 감정가는 90,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가 수준을 고려할 때 시세와의 격차가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 공동주택, 근린생활시설, 단독주택이 혼재된 지역으로, 주거 기능에 적합한 환경입니다.

* 교통: 인근 버스 정류장 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 중소형 차량의 원활한 통행이 가능합니다.

* 편의 및 교육 시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 사천중학교가 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건 및 중복사건: 경매 절차가 복잡하고 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 관련 서류 및 법원 기록을 철저히 검토해야 합니다.

* 별도등기: 등기부등본 상 별도 등기가 존재하므로, 해당 등기의 내용과 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전구역, 문화재보호구역 등으로 인해 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 추가 권리 관계: 감정평가서 및 물건명세서 상 나타나지 않은 숨겨진 권리나 부담이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시에 위치한 해비취2차 연립주택으로, 2013년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담은 적을 것으로 예상되며, 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리 관계는 명확한 편입니다. 그러나 중복병합사건, 중복사건, 별도등기 등의 특이사항이 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 또한, 토지 이용계획상의 제한사항도 고려해야 합니다. 감정가는 9천만원으로 책정되었으나, 제공된 인근 구형 연립주택의 실거래가와는 상당한 차이를 보이고 있어 시세 조사를 통한 적정 가치 판단이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2013년 준공으로 연식이 짧아 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 명도 부담 적음: 임차인의 대항력이 없어 명도 절차가 원활할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

* 입지 조건: 주거 지역 내에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 90,000,000원

* 주변 실거래가 분석 결과, 유사 연식 및 면적 대비 시세는 약 4,000만원 ~ 5,000만원 범위로 추정됩니다. (이는 오래되고 면적이 작은 비교 대상 물건에 기반한 추정치이므로, 본건의 신축 연차와 면적 증가분을 고려하면 실제 시세는 더 높을 수 있습니다.)

* 하지만, 중복병합사건, 별도등기 등 권리상의 복잡성과 잠재적 리스크를 고려하고, 일반적인 경매 낙찰가율(감정가의 70~80%)을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 제시된 감정가는 현재 시장 상황과 다소 괴리가 있을 수 있으므로, 본건의 현장 상태, 권리 분석 결과, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 : 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.