나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [15] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 4층406호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 진주지원 2024타경4574 (15) 사건에 해당하는 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2, 해비취2차 4층406호에 소재한 연립주택입니다.

감정평가액은 93,000,000원이며, 토지 면적은 44.80㎡(약 13.55평), 건물 면적은 45.41㎡(약 13.74평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

건축물대장상 본건 건물은 2013년 5월 28일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 5층 건물 중 4층에 해당합니다.

총 세대수는 24세대이며, 신 주소는 경상남도 사천시 샘골길 47입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건으로는 중소형 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하나 대중교통 이용 편의성은 보통으로 판단됩니다.

본건 남동측으로는 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로 1류(폭 10~12m) 및 소로 2류(폭 8~10m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리는 2013년 6월 7일 접수된 우리은행의 근저당권(620,700,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당권, 주택임차권, 임의경매개시결정 등기 등이 존재하나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,004,300,000원입니다.

별도 등기 사항이 있으나, 제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: K (보증금 2,500,000원, 차임 400,000원)

* 전입일자: 2025년 7월 1일 (미래 시점)

* 확정일자, 배당신고 없음.

* 대항력 없음.

* 전입일자가 미래 시점이므로 실제 점유 여부 확인이 필요하며, 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 배 (보증금 50,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2019년 8월 26일

* 확정일자: 2019년 8월 5일

* 배당신고일자: 2024년 6월 14일

* 대항력 없음.

* 대항력은 없으나 배당신고를 하였으므로, 배당 절차에 따라 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.

상기 내용에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

인근에 사천중학교가 위치하여 교육 환경이 비교적 안정적입니다.

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사 연립 주택인 '대륙신혼맨션'(1994년식, 전용 24.3㎡)은 2024년 1월 2,000만원, 2025년 2월 1,850만원에 거래되었습니다.

또한, '우방빌라'(1990년식, 다세대, 전용 62.04㎡)는 2025년 2월 5,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건 '해비취2차'(2013년식, 연립, 전용 45.41㎡)는 준신축 건물에 해당함에도 불구하고, 주변 유사 물건의 거래 가격이 매우 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

감정가 9,300만원은 이러한 실거래가 수준과 비교할 때 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

사천중학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 지역 내에 위치하여 비교적 정온한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도 등기 등 다수의 특이사항이 기재되어 있어 권리 관계를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

비행안전제5구역, 문화재보호구역 등 지역 제한 사항은 향후 재산권 행사 및 개발에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

미래 시점의 전입일자를 가진 임차인이 존재하므로, 실제 점유 여부 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

감정가 9,300만원과 주변 시세 추정치 간의 큰 격차는 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다. 섣부른 고가 입찰은 투자 손실로 이어질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2013년에 준공된 연립주택으로, 비교적 최근 건물이라는 장점이 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 제공된 주변 실거래가 자료를 볼 때 감정가가 현 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

지역 제한 사항 및 임차인 관련 불확실성에도 불구하고, 시세 대비 저가 매수의 기회를 노린다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

준신축 건물(2013년식)로 비교적 양호한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도에 따른 추가적인 부담이 없습니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

사천중학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 연립주택인 '대륙신혼맨션'(전용 24.3㎡)의 최근 거래가가 1,850만원~2,000만원 수준인 점을 고려하면, 본건(전용 45.41㎡)의 면적 비율(약 1.87배)로 단순 환산 시 약 3,500만원~3,700만원 선입니다.

그러나 본건은 준신축(2013년식)이라는 점에서 시세보다 높은 가격이 적용될 수 있습니다. 주변 다세대 주택인 '우방빌라'(전용 62.04㎡)의 5,000만원 거래가와 비교 시, 본건의 적정 시장가치는 약 4,500만원에서 6,000만원 사이로 추정됩니다.

감정가 9,300만원 대비 현 시세 추정치를 반영하여, 예상 입찰가는 55,000,000원 (오천오백만원)으로 제안합니다.

입찰 참여 시 감정가와 시세 추정치 간의 큰 차이를 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.