나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [14] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 4층405호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경4574 (14)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 4층405호

용도: 연립주택

감정가: 73,000,000원

토지면적: 34.96㎡ (약 10.58평)

건물면적: 35.43㎡ (약 10.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

중소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하나 대중교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

본 물건은 2013년 6월 7일 우리은행 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 등기부등본 요약에 따르면 소유권보존, 근저당권, 주택임차권, 임의경매개시결정 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 1,039,300,000원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 박재철

보증금: 30,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2022-06-14

확정일자: 2022-06-17

배당신고일자: 2024-04-19

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음, 말소 예정.

- 임차인: 홍기성

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-27

확정일자: 2021-01-20

배당신고일자: 2022-11-25

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음, 말소 예정.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

별도 등기사항이 있으나, 권리분석상 매수인에게 인수될 권리는 없어 보입니다. (단, 별도등기 상세 내용은 추가 확인 필요)

4. 상권분석

본건은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역에 위치하여 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 노선 및 운행 횟수를 고려할 때 편의성은 보통 수준입니다.

제공된 주변 매매/임대 정보 중 '대륙신혼맨션' (1994년 건축, 전용면적 24.3㎡)의 경우 2024년 1월 2,000만원, 2025년 2월 1,850만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한 '우방빌라(447-7)' (1990년 건축, 전용면적 62.04㎡)는 2025년 2월 5,000만원에 거래되었습니다.

본건(해비취2차, 2013년 건축, 전용면적 35.43㎡)은 건축 연도가 비교적 최신이며, 감정가 7,300만원으로 제시된 주변 시세 대비 높은 편입니다. 이는 신축 연도 및 건물의 상태가 반영된 것으로 보이나, 실거래가와의 격차가 상당하므로 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본건 건물은 철근콘크리트 구조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층에 위치하며, 2013년 5월 28일 사용 승인되었습니다.

외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창입니다.

내부에는 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 부지로 이용 중입니다.

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 환경

- 교육시설: 사천중학교 인근 위치

- 교통: 시내버스 정류장 인근 소재

6. 잠재적 리스크

중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 등 특수 물건 정보가 기재되어 있어 권리관계 확인에 더욱 신중할 필요가 있습니다. 특히 '별도등기' 사항에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다.

그러나 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역(사천읍성) 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다. 이들 규제는 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

주변 지역에서 폐기물처리시설, 축산분뇨 처리시설, 채석단지 등 환경 및 생활과 밀접한 관련이 있는 시설 건립을 둘러싼 주민 민원 및 갈등 사례가 다수 보도된 바 있습니다. 본건이 이러한 시설들과 직접적인 관련이 있는지, 또는 잠재적 영향을 받을 가능성은 없는지 추가적인 주변 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2013년 준공된 비교적 신축의 연립주택으로, 일반적인 권리 분석상 매수인에게 인수되는 부담은 없어 보입니다.

그러나 감정평가액(7,300만원)과 제공된 주변 연립주택의 최근 실거래가(1,850만원~5,000만원) 간의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 본건 건물의 상태, 편의시설, 혹은 입지적 장점이 반영된 결과일 수 있으나, 시장 가격과의 괴리를 충분히 인지해야 합니다.

또한, 토지이용계획 상의 여러 제한 사항과 인근 지역의 환경 관련 이슈들을 고려할 때, 잠재적인 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 최신 연식(2013년 준공)으로 건축된 연립주택입니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 예정입니다.

사천중학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 73,000,000원입니다.

주변 유사 연립주택의 최근 거래 사례(1,850만원~5,000만원)를 고려할 때, 감정가와 시세 간 큰 격차가 존재합니다.

본건은 신축 연식(2013년)임을 감안하더라도, 인근 실거래가 수준을 크게 상회하는 감정가는 부담 요인으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 최신 주변 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 70~80% 수준을 고려해볼 수 있으며, 대략 51,100,000원 ~ 58,400,000원 범위에서 시작하여 입찰을 고려할 수 있습니다.

다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 환경, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.