나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [13] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경4574 (13)

* 소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2, 해비취2차 4층 404호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 404호

* 용도: 다세대주택 (연립주택)

* 토지면적: 45.11㎡ (약 13.65평)

* 건물면적: 45.72㎡ (약 13.83평)

* 감정가: 94,000,000원

* 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 사용승인일: 2013년 5월 28일

* 감정평가서상 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 (이는 경매 진행 및 권리관계에 복잡성을 야기할 수 있음을 시사합니다.)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 중소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10~12m), 소로2류(폭 8~10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

* 소유권보존: 김상열

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (을1, 2013.06.07 접수, 금620,700,000원)

* 이 외 다수의 근저당, 주택임차권, 전세권 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다. (을4, 을5, 을6, 을7, 갑2, 갑3 모두 말소 처리됨)

* 총 채무액: 1,064,300,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 등기부 요약에는 해당 권리가 명시적으로 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: A

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-29

* 대항력: 없음

* 임차인: K

* 보증금: 1,500,000원

* 차임: 400,000원

* 대항력: 없음

* (주의: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임 정보가 존재하여 배당 절차에 따른 변제 가능성을 확인해야 합니다.)

* 임차인: 정

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-01

* 확정일자: 2022-08-01

* 배당신고일자: 2023-09-12

* 대항력: 없음

* (등기부상 주택임차권 및 전세권으로 등기되었으나 말소 처리되어 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 종합: 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 등 표시는 경매 진행 과정이나 이해관계인 확인 시 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 사천시 사천읍 선인리는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

* 주변 시설: 사천중학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 주거 환경에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 중소형 차량 출입이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 교육시설: 사천중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: '중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기' 등의 표기는 경매 개시 경위나 권리 관계에 복잡성이 존재함을 시사하므로, 상세한 권리 분석 및 경매 서류 검토가 필수적입니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성은 언제든 투자 수익에 영향을 줄 수 있습니다.

* JSON 데이터와의 괴리: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 JSON 데이터의 실거래가(2000만원 ~ 5000만원)가 본건의 감정가(9400만원) 및 최근 시장 시세와 큰 차이를 보입니다. 이는 해당 JSON 데이터의 거래 시점이 오래되었거나, 거래된 물건의 상태, 면적, 또는 위치적 차이가 크기 때문일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리에 위치한 해비취2차 아파트(연립주택) 4층 404호입니다. 2013년에 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당하며, 전용면적 45.72㎡(약 13.83평)입니다. 감정가는 94,000,000원으로 책정되었습니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리인 우리은행 근저당을 포함하여 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 인수하는 권리 부담은 없습니다. 임차인들의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 지역 내 시세 조사 결과, 유사 연식의 주택은 9천만원에서 1억 1천만원 수준에서 거래되고 있으며, 2010년 이후 건축된 연립/다세대 주택의 경우 ㎡당 약 200만원에서 250만원 수준의 시세를 형성하는 것으로 파악됩니다. 이에 따라 본건의 감정가는 시세 범위 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연식: 2013년식으로 인근의 오래된 빌라들(1990년대 건축)보다 건축 연식이 훨씬 최신입니다.

* 권리관계 명확성: 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 인수할 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 지역 내 수요: 사천읍의 주거 수요를 고려할 때, 비교적 신축인 본건은 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적으로 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 94,000,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사한 조건의 주택들이 9천만원에서 1억 1천만원 수준에서 거래되는 점을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 현재 경매 시장 상황 및 권리관계의 복잡성(중복 사건 등)을 감안하여, 낙찰 가능성을 높이고 합리적인 수익을 확보하기 위한 예상 입찰가는 감정가의 80~85% 수준으로 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 75,200,000원 ~ 79,900,000원

* 권장 입찰가: 78,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.