나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [11] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2024타경4574 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 4층401호

용도: 연립주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 93,000,000원

토지면적: 44.80㎡ (약 13.55평)

토지지분: 44.8047㎡ (약 13.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.41㎡ (약 13.74평)

건물지분: 45.4116㎡ (약 13.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리에 소재하며, '사천중학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 중소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 다만, 노선 수와 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 2013년 6월 7일 소유권 보존 등기(김상열) 이후 여러 권리가 설정되었습니다. 말소기준권리는 2013년 6월 7일 우리은행의 근저당권(을1)으로, 해당 경매 개시 결정 등기(갑4, 우리은행) 역시 말소될 예정입니다. 또한, 을5(정경모, 전세권), 을7(정승민, 근저당), 을8(김건희, 근저당 공동담보) 등 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 1,006,300,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정경모

* 보증금: 52,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-26

* 확정일자: 2020-08-18

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금은 금 52,000,000원이며, 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항)

4. 상권분석

4.1. 주변 연립/다세대/빌라 시세

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 '대륙신혼맨션'(1994년식, 24.3㎡)은 2024년 1월 20백만원, 2025년 2월 18.5백만원에 거래되었습니다. 또한 '우방빌라'(1990년식, 62.04㎡)는 2025년 2월 50백만원에 거래되었습니다.

본건인 '해비취2차'는 2013년식으로 약 20년 가량 신축이며, 건물 면적은 45.41㎡입니다. 상기 비교 사례들은 대부분 연식이 오래되었거나 면적이 다르므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 본건의 신축 연도(2013년)와 감정가(93,000,000원)를 고려할 때, 제시된 주변 시세보다는 높은 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

본건은 철근콘크리트 슬래브 지붕 5층 건물 중 4층에 위치하며, 2013년 5월 28일에 사용승인되었습니다. 외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창으로 되어 있습니다. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기가 갖추어져 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

본건은 사천중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고 있습니다. 인근에는 농협, 하나로마트 등 편의시설이 있으며, 사천 시내 및 종합병원, 공원 등 생활 편의시설 이용이 가능한 것으로 파악됩니다. 또한, 사천 선인 공공주택지구 조성 사업이 추진 중으로, 향후 학교, 공공청사, 공원 등 도시 인프라가 확충될 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본 사건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항이 존재합니다. 이러한 복합적인 권리관계는 경매 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로, 철저한 권리분석과 주의가 필요합니다.

6.2. 혐오시설 유무

조사된 바에 따르면, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설이 존재하는 것으로 파악되지는 않습니다. 인근 지역은 신도시 개발 예정지로, 학교 및 공원 등 공공시설 조성 계획이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 사천시 사천읍에 위치한 비교적 신축(2013년 준공) 연립주택으로, 총 24세대가 거주하는 '해비취2차' 아파트 단지 내 4층에 해당합니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준이나, 향후 대규모 공공주택지구 개발로 인한 지역 가치 상승이 기대됩니다. 등기부상 다수의 권리가 존재하나, 모두 말소될 예정이며 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 사건의 복잡성(중복병합, 공동담보 등)은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연립주택으로 비교적 양호한 건축 연도 (2013년 준공).

* 사천 선인 공공주택지구 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 모든 등기부상 권리가 말소 예정이며, 대항력 없는 임차인으로 명도 용이성 확보.

* 주변 유사 연립주택 대비 경쟁력 있는 감정가.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원으로, 이는 낙찰자가 부담할 추가 비용이 없음을 의미합니다. 최근 실거래가 정보는 주로 오래된 건물을 기준으로 하므로 본건의 신축 연도를 고려했을 때 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 감정평가액 및 물건의 제반 사항, 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 75%~85% 수준인 69,750,000원 ~ 79,050,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 경매는 복합적인 권리 관계를 가지고 있어, 차후 진행 상황 및 경쟁 상황을 면밀히 주시하며 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.