나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [12] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2024타경4574 (12)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 4층403호

용도: 연립주택

토지 면적: 45.11㎡ (약 13.64평)

건물 면적: 45.72㎡ (약 13.83평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가

감정가: 94,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

중소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 노선 수 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 세장형의 토지로 공동주택 부지로 이용 중임. 본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 우리은행의 근저당권(2013.06.07.)보다 후순위 권리인 전세권(박동민, 2022.09.02.), 근저당권(정승민, 2022.11.28.), 압류(사천시, 2023.03.28.), 근저당권(김건희, 2023.12.07.) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임. 최초의 소유권 보존등기는 2013.06.07.이며, 이후 여러 채권이 설정되었으나 모두 말소 예정임. 임의경매 개시 결정 등기(우리은행, 2024.08.12.)가 촉탁되어 본 경매가 진행 중임.

3.2. 임차인 현황

임차인 박동민은 보증금 55,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 2022.09.13., 확정일자 2022.09.02.임. 그러나 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸될 것으로 보임. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원임.

3.3. 총 채권액 vs 감정가

등기부 채권 총액은 약 1,009,300,000원으로, 감정가 94,000,000원 대비 매우 높은 수준임. 그러나 위에서 언급된 바와 같이 선순위 근저당권을 제외한 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수하는 채무는 없을 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 사천중학교가 북서측에 위치함. 주변 지역 개발 계획으로 사천 선인 공공주택지구 조성 사업이 추진 중이며, 이 사업을 통해 공동주택, 단독주택, 상업시설, 학교, 공원 등이 조성될 예정임. 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

4.2. 유사 물건 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근의 '대륙신혼맨션'(1994년 준공, 24.3㎡)은 2024년 1월 20,000,000원, 2025년 2월 18,500,000원에 거래되었음. 또한 '우방빌라'(1990년 준공, 62.04㎡)는 2025년 2월 50,000,000원에 거래되었음.

그러나 본건 '해비취2차'는 2013년 5월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 유사 연식의 주변 건물 시세와 비교 시 더 높은 가치를 가질 것으로 예상됨. 연식 차이(약 19~23년)를 고려할 때, 제공된 오래된 건물들의 시세는 본건의 현재 시세를 직접적으로 반영하기 어렵다고 판단됨. 본건의 감정가 94,000,000원은 이러한 연식 차이를 고려한 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 5층 건물 중 4층 403호임. 사용 승인일은 2013년 5월 28일임. 외벽은 스톤코트 마감 등, 내벽은 벽지 마감 및 일부 타일 마감 등이며, 창호는 새시임. 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

5.2. 주변 편의시설

사천중학교가 북서측 인근에 위치하며, 사천읍 선인리 지역은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이함. 사천 선인 공공주택지구 개발 사업이 진행됨에 따라 향후 초등학교, 중학교 등 교육 시설 및 공공청사, 공원 등 편의 시설이 확충될 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항이 있음. 중복병합 및 중복사건은 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우이며, 공동담보는 해당 채무가 다른 부동산에도 담보로 설정되어 있음을 의미함. 별도등기는 일반적인 등기사항 외 추가적인 등기가 존재함을 의미하나, 권리분석상 소멸 예정인 권리들이므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 인근에 대규모 혐오시설이 있다고 판단할 만한 정보는 확인되지 않았음. 다만, 사천 선인 공공주택지구 개발 예정지 인근에 터미널이 있고, 과거 사천 선인지구 위치 변경 관련 논란 중 공동묘지가 언급된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보임.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2013년 준공)인 연립주택으로, 사천읍 선인리에 위치하며 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준임. 인근에서 진행되는 공공주택지구 개발 사업은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있음. 등기부상 다수의 채권이 설정되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정이며 인수할 권리가 없어 권리 관계는 명확함. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담도 없음. 다만, 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점은 경매 진행 이유를 보여주며, 이는 시장의 관심도나 입찰 경쟁률에 영향을 줄 수 있음.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2013년 준공)로 연식에 비해 관리가 잘 되어 있을 가능성이 높음.

* 사천 선인 공공주택지구 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 관계.

* 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 미반환 위험 없음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

본건과 동일 단지 또는 유사 연식의 최근 매매 사례가 부족하여 정확한 시세 산정에 어려움이 있으나, 감정가 94,000,000원을 기준으로 판단함. 제공된 인근 오래된 연립주택들의 거래가(1,850만원~5,000만원)는 본건과 연식 및 상태 차이가 커 직접적인 비교는 어려움.

9.2. 권리관계 고려

임차인 인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 인수 금액은 없음. 따라서 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 보증금이 없으므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 94,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 80%~100% 수준에서 결정하는 것을 추천함.

예상 입찰가 범위: 75,200,000원 ~ 94,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.