나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [10] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 3층306호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경4574 (10)

* 소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 3층306호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 93,000,000원

* 토지면적: 44.80㎡ (약 13.56평)

* 토지지분: 44.8047㎡ (약 13.56평)

* 건물면적: 45.41㎡ (약 13.73평)

* 건물지분: 45.4116㎡ (약 13.73평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기

* 주의사항: 해당 없음 (제공된 정보 기준)

* 특수물건정보: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리에 소재하며, '사천중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

중소형 차량의 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 노선 수 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함)

* 제한사항:

* 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>

* 문화재보호구역(2008-12-26)(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

* 주변 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 주변에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 비행안전구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

* 말소기준권리: 을1 근저당 (우리은행, 2013-06-07)

* 총 채권액: 1,009,300,000원

* 소멸되는 권리: 목록상 모든 을구(을1, 을2, 을3, 을4) 및 갑구 권리(갑2 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이광숙

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-17

* 확정일자: 2020-08-19

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 비고: 주택임차권(을4)이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.)

4. 상권분석

* 주변 유사 부동산 거래 정보

제공된 JSON 정보에 따르면, 사천읍 선인리 인근의 빌라/연립주택 거래 사례가 있습니다. '대륙신혼맨션'(1994년식)의 경우 24.3㎡ 전용면적이 2024년 1월 2,000만원, 2025년 2월 1,850만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 76만~82만원 수준으로, 비교적 오래된 연립주택의 시세를 보여줍니다. '우방빌라'(1990년식)의 62.04㎡ 전용면적은 2025년 2월 5,000만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 80만원 수준입니다.

본건은 2013년 준공된 '해비취2차'로, 앞서 언급된 연립주택들보다 약 20년 이상 신축이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 신축 연도 차이를 감안하면 본건의 가치는 더 높게 평가될 수 있습니다.

* 실거래가 시세

제공된 JSON 자료의 거래가와 본건의 감정평가액(93,000,000원) 간에는 큰 차이를 보입니다. JSON 자료는 건축 연도가 오래된 주택의 시세를 반영하는 것으로 보이며, 본건(2013년식)은 이러한 노후 주택보다 시세가 높을 것으로 예상됩니다. 검색 결과 중 '해비취2차'의 실거래가 정보를 보면 18평, 14평 등의 면적대가 언급되나 구체적인 거래 금액은 확인되지 않았습니다. 그러나 2013년식이라는 건축 연도를 고려했을 때, 감정평가액 9,300만원은 해당 지역 및 연식의 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

* 교육시설: 사천중학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 공동주택, 근린생활시설, 단독주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 개발 호재: 사천 선인 공공주택지구 조성 사업이 추진 중이며, 이는 향후 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 해당 사업지는 본건 소재지 인근이며, 신혼희망타운, 행복주택 등 다양한 주택 공급과 함께 초중학교, 공원 등 생활 인프라 구축이 예정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 군사시설 보호 구역: 본건은 '비행안전제5구역(전술)'에 포함되어 있어, 군사작전상 필요한 지역으로 건물 신축 및 증축, 대규모 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 문화재 보호 구역: '사천읍성' 문화재보호구역에 포함되어 있어, 문화재 현상변경 행위에 대한 허가 및 신고 등이 필요할 수 있습니다.

* 가축 사육 제한 구역: 가축 사육이 제한되는 구역에 속해 있어, 축산업 관련 활동에는 제약이 있습니다.

* 별도 등기: 등기부등본 상 '별도 등기'가 언급되어 있습니다. 이는 일반적인 권리 외에 추가적인 권리 관계가 존재할 수 있음을 시사합니다. 다만, 본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 채권 총액: 총 채권액이 1,009,300,000원으로 감정가(93,000,000원) 대비 매우 높아, 채무 상환 압박이 강한 상태임을 알 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리에 위치한 2013년식 연립주택으로, 비교적 신축 연식과 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 현재 진행 중인 사천 선인 공공주택지구 조성 사업은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위로 진행되는 임의경매로, 인수되는 권리 없이 깨끗하게 소멸될 예정입니다. 다만, 비행안전구역, 문화재보호구역 등 일부 제한사항이 존재하므로 투자 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식 (2013년 준공)

* 안정적인 주변 주거 환경

* 진행 중인 대규모 택지개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음

* 인근 편의시설 및 사천중학교 인접

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원입니다. 제공된 주변 빌라/연립주택의 JSON 거래 정보에 따르면, 건축 연도가 오래된 유사 물건들의 3.3㎡당 가격이 약 76만원 ~ 82만원 수준으로 파악되었습니다 [JSON 데이터 분석]. 이를 바탕으로 환산 시 본건(45.41㎡)의 시장 가치는 약 3,500만원 ~ 3,700만원으로 추정됩니다. 그러나 본건은 2013년식으로 연식이 20년 이상 신축이므로, JSON 데이터의 가격은 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다.

감정평가액 93,000,000원은 본건의 현황을 반영한 것으로 볼 때, 현재 시점에서 적정 시장 가격의 기준이 될 수 있습니다. 인수되는 권리가 없어 권리 분석상의 위험은 적으므로, 감정가의 85% 수준인 79,050,000원을 보수적인 예상 입찰가 범위의 하한선으로 설정할 수 있습니다. 또한, 시장 경쟁 상황 및 향후 개발 호재 등을 고려하여 보수적으로 접근하되, 감정가 수준인 93,000,000원 내외에서 전략적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 79,000,000원 ~ 93,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.