나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [9] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경4574 (9)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 3층305호

물건종별: 연립주택

감정가: 73,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

본건은 공급면적 35.43㎡ (약 10.72평), 토지분할면적 34.96㎡ (약 10.58평) 규모의 연립주택입니다. 해당 물건은 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 305호

사용승인일: 2013년 5월 28일

외벽: 스톤코트 마감 등

내벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감 등

창호: 새시 창호

이용상태: 공동주택(연립주택)

설비내역: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등

토지이용상태: 자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용 중입니다.

인접도로상태: 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치합니다. 부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 정도입니다.

2.2. 교통 상황

중소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나, 노선 수와 운행 횟수를 고려할 때 일반 대중교통 사정은 보통 정도입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역

* 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함)

* 소로2류(폭 8m~10m)(접함)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>

* 문화재보호구역(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권보존 등기일은 2013년 6월 7일이며, 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정이 등기되었으나, 해당 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 954,300,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김기상

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 8월 21일

대항력: 없음

비고: 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없습니다. 임대 관계는 미상이나, 등재된 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 본 경매 물건 매수 시 해당 권리가 존속될 수 있음을 의미하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 주변에 학교와 버스 정류장이 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있으나, 활발한 상업 활동이 이루어지는 중심 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 사천중학교가 소재합니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기: 사건 자체의 복잡성을 시사하며, 권리관계 확인 시 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 '별도등기'는 추가적인 권리 분석을 요할 수 있습니다.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여, 매수인은 해당 권리를 인수해야 하므로 잠재적 분쟁 소지가 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 주변 시설: 사천 지역에서는 과거 병원 폐기물 소각 시설, 건설 폐기물 처리업체, 축산 분뇨 처리 시설 등 주민 기피 및 혐오시설 건립과 관련하여 주민 민원이 발생한 사례가 있습니다. 그러나 본 물건의 직접적인 소재지(경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2) 주변에 이러한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 사천시 전반에 걸쳐 환경 문제 및 개발 관련 민원이 지속되어 왔음을 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2013년 준공)된 연립주택으로, 입지 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 그러나 높은 총 채권액과 매각으로 소멸되지 않는 지상권, 별도등기 등의 권리관계 복잡성이 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 유사한 주변 지역에서 환경 관련 민원이 발생한 사례가 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연립주택: 2013년 준공으로 상대적으로 신축 건물에 해당합니다.

* 저가 낙찰 가능성: 높은 채권 총액과 복잡한 권리관계로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우 감정가 대비 낮은 금액에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 시세 정보를 보면, 1994년식의 '대륙신혼맨션'(전용면적 24.3㎡)이 2024년 1월 20,000,000원, 2025년 2월 18,500,000원에 거래되었습니다. 이는 약 2,500,000원~2,700,000원/평의 시세를 나타냅니다. 본건은 전용면적 35.43㎡(약 10.72평)이며 2013년 준공으로 연식이 훨씬 젊다는 장점이 있습니다. 단순 비교 시, 연식 차이 및 면적을 고려하면 시세는 더 높게 형성될 수 있으나, 제공된 거래 정보만으로는 정확한 시장 가치 산정에 한계가 있습니다. 감정가는 73,000,000원이지만, 총 채권액(954,300,000원)이 매우 높아 시세 대비 과도하게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

9.2. 입찰가 산정

인수 보증금은 0원입니다.

현재 감정가 73,000,000원 대비, 다수의 경쟁자 없이 보수적으로 접근할 경우, 55% 수준인 약 40,000,000원에서 60% 수준인 약 43,800,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 제공된 비교 시세와 감정가 간의 큰 괴리, 그리고 인수해야 하는 지상권 등 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 산정입니다.

예상 입찰가: 40,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.