나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [8] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경4574 (8)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 3층304호

용도: 연립주택

감정가: 94,000,000원

토지면적: 45.11㎡ (약 13.64평)

건물면적: 45.72㎡ (약 13.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건축 정보

건축년도: 2013년 05월 28일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 중 3층

외벽: 스톤코트마감 등

내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등

창호: 새시창

1.3. 특이사항 및 주의사항

중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 등 특수물건정보가 포함되어 있습니다. 채권 총액이 10억 원을 초과하므로 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

중소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 노선 수 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 후 우리은행 근저당(말소기준권리), 정호석 전세권(말소), 정승민 근저당(말소), 김건희 근저당 공동담보(말소) 등이 설정되었으며, 현재 우리은행에 의한 임의경매 개시 결정(2024타경4574)이 내려져 있습니다. 말소기준권리(을1 근저당)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-05-03

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-05-03

확정일자: 2016-05-03

배당신고일자: 2024-10-14

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계는 0원이며, 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 개요는 별도로 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 1990년대에 건축된 연립 및 다세대 주택의 경우 전용면적 24.3㎡(약 7.35평)가 1,850만원에서 2,000만원 수준으로 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 79만원 ~ 80만원, 평당 약 260만원 수준의 시세로 파악됩니다. 본건은 2013년식으로 비교 대상 주택들보다 신축이며, 전용면적 45.72㎡(약 13.83평)를 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본건은 '사천중학교' 인근에 위치하며, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택이 혼재된 지역입니다. 자체 지반은 대체로 평탄하며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 남동측으로 약 4~5m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

5.2. 건물 설비 내역

급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

총 채권 금액이 10억원을 초과하므로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보이나, 혹시 모를 인수되는 권리가 있는지 권리 분석을 철저히 해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성) 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 증축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 임차인과의 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 해비취2차 연립주택으로, 2013년식으로 비교적 신축에 속하는 물건입니다. 주변 환경은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 보통 수준이며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 등기부상 총 채권액이 10억원을 상회하지만, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 이용에 있어 여러 제한사항이 존재하며, 임대 관계가 불분명하다는 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2013년식)으로 연식 있는 주변 건물 대비 상품성이 높음.

* 전용면적 45.72㎡(약 13.83평)으로 1~2인 가구 수요에 적합.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있으나, 향후 시세 상승 여력 고려 가능.

9. 예상 입찰가

최근 주변 연립주택 거래 사례를 분석했을 때, 건축 연차가 오래된 건물의 경우 평당 약 260만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본건은 2013년식으로 비교적 신축에 해당하므로, 신축 프리미엄을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가 94,000,000원을 기준으로, 주변 시세와 신축 연식 프리미엄, 그리고 다소 높은 총 채권액으로 인한 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여 70,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 주변 시세와 유사한 신축 건물의 거래 사례가 추가적으로 확보될 경우 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.