나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [7] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 진주지원 2024타경4574 (7)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 3층303호

용도: 연립주택

감정가: 94,000,000원

토지면적: 45.11㎡ (약 13.64평)

토지지분: 45.1126㎡ (약 13.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.72㎡ (약 13.83평)

건물지분: 45.7236㎡ (약 13.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 건축물 정보

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건물 사용승인일: 2013.05.28

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 중 3층

건물 외벽: 스톤코트마감 등

건물 내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등

건물 창호: 새시창

건물 용도: 공동주택(연립주택)

건물 설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등

1.2. 토지 정보

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토지 형상 및 이용상태: 자체지반 대체로 평탄한 세장형 토지로 공동주택부지로 이용 중

인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함

토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성)

2. 입지조건

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본 물건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

중소형 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통입니다.

학교, 상가, 주택 등이 어우러진 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

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본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (우리은행, 2013.06.07 접수, 금620,700,000원)

* 기타 권리:

* 갑1 소유권보존 (김상열)

* 을2 근저당권 (정승민, 2022.11.28 접수, 금48,000,000원)

* 갑2 압류 (사천시, 2023.03.28 접수)

* 을3 근저당권 (김건희, 2023.12.07 접수, 금285,600,000원)

* 을4 주택임차권 (최하경, 2024.05.09 접수, 금50,000,000원) - 말소 예정

* 갑3 임의경매개시결정 (우리은행, 2024.08.12 접수) - 본 경매 사건

3.1. 임차인 현황

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* 임차인: 최

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2019.08.22

* 확정일자: 2019.07.08

* 배당신고일자: 2024.05.09

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 임차인 최하경은 전입일자(2019.08.22)보다 확정일자(2019.07.08)가 빠르고, 말소기준권리(2013.06.07)보다 늦으므로 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

집합건물 등기부 요약에서도 해당 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

따라서, 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 특이사항 및 특수물건 정보에 '대항력있는 임차인'으로 언급된 부분이 있어, 실제 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

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본 물건이 소재한 사천읍 선인리는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 기본적인 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 단독주택 및 연립주택 단지가 형성되어 있어 주거 배후 수요가 존재합니다.

해비취2차 아파트 단지의 경우, 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속하여 관리 상태 및 주거 쾌적성이 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 주변의 유사 연립/다세대 주택 매매 사례를 볼 때, 해당 지역의 시세 수준을 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

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* 교육시설: 사천중학교, 사천초등학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 중소형 차량의 접근이 용이한 도로망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 제공받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 중복병합사건, 중복사건, 공동담보: 본 경매 사건이 복수의 채권이나 물건과 연계되어 있어, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 지연이나 추가 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

* 별도등기: 등기부등본 상 말소되지 않고 별도로 존재하는 권리나 사항이 있을 수 있으므로, 이에 대한 상세 확인이 필요합니다. (현재 제공된 정보에서는 대부분 말소 처리되었으나, 주의가 필요합니다.)

* 토지이용계획 제한:

* 비행안전제5구역: 항공기 운항으로 인한 소음이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 문화재보호구역(사천읍성): 해당 구역 내에서의 건축 행위 등 개발에 있어 문화재 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

* 임차인 정보 불일치 가능성: '대항력있는 임차인'으로 특이사항에 언급되었으나, 상세 분석 결과 '대항력 없음'으로 나온 점은 현장 조사 및 추가 확인을 통해 명확히 해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 2013년 준공된 비교적 신축의 연립주택으로, 적절한 면적과 설비를 갖추고 있습니다. 사천중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

다만, 복수의 채권이 얽힌 중복 병합 사건이라는 점, 비행안전구역 및 문화재보호구역으로 지정된 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

임차인 최하경의 경우 상세 분석상 대항력이 없는 것으로 판단되어 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 내용에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

감정가는 94,000,000원으로 책정되었으나, 제공된 주변 시세 자료(구축물 위주)를 고려할 때 시세 편차가 존재할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 비교적 신축인 2013년식 연립주택으로, 구축에 비해 선호도가 높을 수 있습니다.

* 사천중학교 인근의 주거 선호 지역에 위치하고 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없어, 인수 부담 없이 취득 가능합니다.

* 경매가 진행되는 물건으로, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보(2024년, 2025년 거래)에 따르면, 1990년대 준공된 구축 연립주택의 경우 전용면적 24.3㎡ 내외의 거래 금액이 1,850만원~2,000만원 수준으로 확인됩니다. 이는 평당 약 75만원~85만원 수준으로, 본건의 감정가(9,400만원, 약 205만원/㎡)와 상당한 차이를 보입니다.

본건은 2013년 준공으로 구축 주택에 비해 연식이 19년 가량 짧아 가치 상승 요인이 충분하지만, 제공된 시세 자료를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

또한, 중복 병합 사건, 별도 등기, 지역 제한 구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 감정가 94,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 리스크 요인을 반영하여 보수적인 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

본 물건의 낙찰가율은 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상하며, 최저 75,000,000원에서 최고 85,000,000원 사이에서 경쟁력을 갖춘 입찰가를 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 분석에 따른 의견이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 추가적인 시세 분석, 법률 검토 등을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.