나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [6] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경4574 (6)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 3층301호

용도: 연립주택

감정가: 93,000,000원

토지면적: 44.80㎡ (약 13.55평)

토지지분: 44.8047㎡ (약 13.55평)

건물면적: 45.41㎡ (약 13.74평)

건물지분: 45.4116㎡ (약 13.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기

특수물건정보: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

중소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나 노선 수 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 301호이며, 2013년 5월 28일에 사용승인을 받았습니다.

외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

이용 상태는 공동주택(연립주택)이며, 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 세장형의 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10~12m) 및 소로2류(폭 8~10m)에 접하고 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성)으로 지정되어 있어 향후 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

공부와의 차이는 없으며, 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2013년 6월 7일 접수된 우리은행 근저당(을1)입니다.

이후 접수된 근저당(정승민, 김건희), 주택임차권(임재훈), 압류(해운대세무서장), 임의경매(우리은행) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차 진행 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

채무 총액은 1,014,300,000원으로 감정가 대비 매우 높은 편입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 임재훈

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2017년 7월 27일

확정일자: 2017년 7월 27일

배당신고일자: 2023년 4월 7일

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

'대륙신혼맨션'(1994년식)의 경우, 전용면적 24.3㎡(약 7.35평) 기준으로 2024년 1월 2,000만원, 2025년 2월 1,850만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 250만원 ~ 270만원 수준입니다.

'우방빌라'(1990년식)의 경우, 전용면적 62.04㎡(약 18.77평) 기준으로 2025년 2월 5,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 267만원 수준입니다.

본건(해비취2차 301호)은 건물면적 45.41㎡(약 13.74평)으로, 주변 빌라/연립의 면적과 유사하거나 약간 더 큽니다.

제공된 시세 정보는 건물 연식이 오래된 단지의 거래 사례이며, 본건은 2013년식으로 비교적 신축에 해당합니다.

본건의 감정가 93,000,000원(평당 약 677만원)은 제공된 오래된 연립주택의 거래 시세(평당 약 250~270만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서, 감정가는 향후 거래 시세에 비해 높은 편임을 인지해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 사천중학교 인근에 위치하며, 주변에 공동주택과 상가, 단독주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통은 중소형 차량의 접근이 용이하고 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 지역에서 특별한 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 1,014,300,000원으로 감정가(93,000,000원)에 비해 현저히 높아, 채권자들의 경매 진행 의지가 강할 것으로 예상되나, 매각 결과에 따라 채권이 전액 회수되지 못할 가능성도 있습니다.

중복병합사건, 중복사건, 공동담보: 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 추가적인 조사 및 확인이 필요합니다.

별도등기: 등기부등본 상에 기재되지 않은 별도의 권리관계가 존재할 가능성을 시사하므로 주의해야 합니다. (다만, 본건은 말소 예정 권리가 많아 직접적인 인수 가능성은 낮아 보입니다.)

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역 등의 제한 사항은 향후 재건축 또는 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 소유자 외 다른 임대차 관계가 있는지 명확히 파악되지 않았으나, 명시된 임차인 외 대항력 있는 임차인은 없어 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시에 소재한 2013년식 연립주택으로, 비교적 신축이며 승강기 등 편의 설비를 갖추고 있습니다.

입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변 주거환경도 무난합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

다만, 높은 채권 총액과 중복 병합, 공동 담보, 별도 등기 등의 복잡한 권리 관계는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

또한, 제공된 주변 시세 정보 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 투자 시 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 연식(2013년식)으로 내부 상태 양호 예상.

승강기 등 공동주택의 기본적인 편의 설비 보유.

대항력 없는 임차인으로 낙찰 후 명도에 큰 어려움 없을 것으로 예상.

복잡한 권리 관계 해소 후, 저가 매수 기회 발생 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 93,000,000원

주변 유사 면적(약 7.35평) 연립주택의 최근 매매가는 1,850만원~2,000만원 수준입니다. 이는 평당 약 250만원~270만원입니다.

본건의 전용 면적(약 13.74평)에 이를 적용하면 약 3,400만원~3,700만원 수준의 시세가 산정됩니다.

그러나 본건은 2013년식의 비교적 신축이며, 감정가가 93,000,000원으로 책정된 점을 감안할 때, 제공된 시세 정보만으로는 본건의 정확한 가치를 파악하기 어렵습니다.

신축 연식과 승강기 보유 등을 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 보수적인 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적으로 보입니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보만을 토대로 산정한 수치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 시세 조사, 권리 관계 정밀 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.