나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [5] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 2층206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경4574 (5)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 2층206호

용도: 연립주택

감정가: 93,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 말소기준권리인 우리은행의 근저당권에 의한 임의경매로 추정)

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 44.80㎡ (약 13.55평)

토지 지분: 44.8047㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.41㎡ (약 13.74평)

건물 지분: 45.4116㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트 슬래브 지붕 5층 건물 내 2층

사용승인일: 2013년 05월 28일

1.3. 감정평가 요약

감정평가액: 93,000,000원

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가 요항표에 따라 작성되었으며, 건물 구조, 이용 상태, 설비 내역 등이 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 중소형 차량의 출입이 가능합니다.

인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나, 노선 수와 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 소유권보존: 김상열 (2013-06-07)

* 근저당권: 우리은행 (2013-06-07, 620,700,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 임성환 (2017-11-24, 100,000,000원) - 말소

* 근저당권: 정승민 (2022-11-28, 48,000,000원) - 말소

* 근저당권: 김건희 (2023-12-07, 285,600,000원) - 말소

* 임의경매: 우리은행 (2024-08-12, 593,194,020원, 사건번호 2024타경4574) - 말소 (본건 경매 사건)

* 임의경매: 김건희 (2024-08-19, 사건번호 2024타경36755) - 말소

전체 등기부채권 총액은 1,054,300,000원입니다.

말소기준권리인 우리은행 근저당권(2013-06-07)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/사업일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금(10,000,000원)은 인수되지 않습니다.

* 금액이 미상인 항목이 존재할 수 있으므로, 실제 현장 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 등기부상 명시된 지상권은 확인되지 않음)

4. 상권분석

본건은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역에 위치하여 주거 및 근린생활 기능을 갖춘 상권입니다. 사천중학교와 인접하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 슬래브 지붕 5층 건물로, 본건은 2층에 위치합니다.

외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창으로 되어 있습니다.

2013년 5월 28일에 사용 승인되었습니다.

5.2. 이용 상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.4. 토지 이용 계획

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로1류(폭 10~12m, 소로1-19호선 접함), 소로2류(폭 8~10m, 접함)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성)

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 등 특이사항 및 특수물건정보가 기재되어 있습니다. 이는 권리관계나 매각 절차상 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

* 토지이용계획 상 비행안전제5구역, 문화재보호구역 등 행위 제한 사항이 존재합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현황 조사 시 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2013년식 신축 연립주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 사천중학교 인근에 위치하며 기본적인 편의시설 접근성이 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 비교적 명확하나, 중복병합사건 등 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담은 없습니다. 감정가는 93,000,000원이나, 주변 유사 물건 시세 및 본건의 특이사항을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2013년식) 연립주택으로, 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 잔금 납부 절차가 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

* 부동산 임의경매로 진행되어 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수하는 권리가 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 93,000,000원입니다.

인근 유사 연립주택의 최근 매매 사례(2013년식, 45~50㎡ 기준)는 80,000,000원 ~ 100,000,000원 수준으로 파악됩니다.

임차인 인수 부담이 없고 권리관계가 명확한 점을 고려하되, 중복병합사건 등 잠재적 리스크와 시장 상황을 감안하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 89,000,000원 ~ 93,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 개인의 투자 성향에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.