나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [4] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2번지에 소재한 해비취2차 제2층204호 연립주택입니다.

본건의 감정평가액은 94,000,000원(구천사백만원)이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOOO이며, 사건번호는 진주지원 2024타경4574 (4)입니다.

총 채권액은 1,004,300,000원(십억사백삼십만원)에 달합니다.

토지 면적은 45.11㎡(약 13.64평)이며, 건물 면적은 45.72㎡(약 13.83평)로 전용면적은 45.72㎡입니다.

건물은 2013년 5월 28일에 사용 승인되었으며, 총 5층 건물 중 2층에 위치합니다.

본건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 보통 수준의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황으로는 중소형 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 노선 및 운행 횟수를 고려할 때 일반적인 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.

건축 구조는 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕의 5층 건물이며, 외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창으로 이루어져 있습니다.

이용 상태는 공동주택(연립주택)으로 사용 중이며, 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 세장형으로 공동주택 부지로 이용되고 있으며, 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2013년 6월 7일자 우리은행의 근저당(620,700,000원)입니다.

이후 정승민(2022-11-28, 48,000,000원)과 김건희(2023-12-07, 285,600,000원)의 근저당이 설정되었으나 모두 말소될 예정입니다.

또한, 손영수 임차인의 주택임차권(50,000,000원, 2024-07-11)도 말소될 예정으로, 이는 배당신고를 한 임차인이며 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

본 경매 사건의 개시 결정권자인 우리은행의 임의경매(2024-08-12, 593,194,020원) 또한 말소 예정입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 손영수: 보증금 50,000,000원, 차임 0원. 2019년 7월 5일 전입, 2019년 6월 24일 확정일자 취득. 대항력 없음. 2024년 7월 11일 배당신고 완료.

* 이영재: 보증금 0원, 차임 0원. 2025년 7월 8일 전입 예정. 확정일자 및 배당신고 없음. 대항력 없음.

임차인 이영재는 전입 예정일이 미래이며 보증금 및 차임이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 제2종 일반주거지역에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 연립주택 단지의 배후 수요를 기반으로 하는 소규모 근린 상권은 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 백화점 등 주요 편의시설 이용 시에는 추가적인 이동이 필요할 수 있습니다.

교육시설: '사천중학교'가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다. 기타 초등학교, 고등학교 등 교육 시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

의료시설: 인근에 병원, 의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다. 종합병원 이용 등 상세한 의료 시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 총 채권액: 본건의 총 채권액(약 10억 7천만원)이 감정가(9천 4백만원)를 훨씬 초과합니다. 이는 본 물건이 최저 매각 가격 이하로 유찰될 가능성이 높거나, 낙찰 시에도 시세 대비 높은 가격으로 낙찰받을 위험이 있음을 시사합니다.

가축사육제한구역: 본건 토지가 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 주변에 가축 사육 시설이 있을 경우 악취 등으로 인한 환경적 요인이 잠재적인 단점이 될 수 있습니다.

비행안전구역: 비행안전제5구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

문화재보호구역: 문화재보호구역(사천읍성)으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

임차인 이영재: 미래 전입 예정인 임차인으로, 계약 관계 등 불명확한 부분이 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다. (다만, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2013년에 준공된 비교적 신축 연립주택으로, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 등기부상 총 채권액이 감정가를 현저히 상회한다는 점입니다. 이는 본건이 최저 매각가 이하로 유찰될 가능성을 높이며, 낙찰 시에도 높은 가격에 낙찰될 위험이 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전구역, 문화재보호구역 등에 포함되어 있어 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

임차인 정보 중 이영재 씨는 특이사항으로, 전입 예정일과 보증금/차임이 미상인 점은 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 연립주택: 2013년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

실거주 목적: 주거 용도로 활용 시, 사천시 내에서 합리적인 가격대의 주택을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 낙찰 가격이 시세 대비 적정해야 함)

지역 발전 가능성: 향후 지역 개발이나 수요 증가 시, 시세 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 94,000,000원입니다.

현재 등기부상 총 채권액이 감정가를 크게 초과하고 있으며, 주변 부동산 시세에 대한 상세 정보가 제한적입니다. 또한, 향후 시장 변동성 등을 종합적으로 고려할 때, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 임차보증금이 없는 점은 긍정적이나, 높은 총 채권액으로 인해 최저 매각가 이상으로 낙찰받기 어려울 수도 있습니다.

따라서, 현 시세 및 시장 상황에 대한 면밀한 추가 조사를 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

잠정적 예상 입찰가 범위: 79,000,000원 ~ 89,000,000원

이 범위 내에서 입찰하더라도, 주변 시세 및 본건의 특수성을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.