나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [3] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경4574 (3)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 2층203호

용도: 연립주택

감정가: 94,000,000원

토지면적: 45.11㎡ (약 13.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.72㎡ (약 13.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 2013.05.28.

건물 규모: 5층 건물 중 2층 203호

주요 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

건축물대장상 총 연면적: 1389.96㎡

건축물대장상 대지권 면적: 999㎡

건축물대장상 총 세대수: 24세대

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 중소형 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반대중교통 사정은 보통 정도입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 자체 지반은 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성)에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013.06.07. 접수된 우리은행 근저당권 (을1)

* 등기부채권 총액: 954,300,000원

* 소멸 예정 권리:

* 을1: 우리은행 근저당권 (말소기준)

* 을2: 정승민 근저당권

* 을3: 김건희 근저당권 (공동담보)

* 갑4: 우리은행 임의경매

* 갑5: 김건희 임의경매

* 위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도등기 정보 상으로는 확인되지 않음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김연옥

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자/사업일자: 2014-09-04

* 확정일자: 2014-09-04

* 배당신고일자: 2024-09-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김연옥은 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주거 중심 지역입니다.

* 주변 상권은 주로 거주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: '사천중학교'가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보만으로는 편의시설, 상업시설 등에 대한 상세 파악이 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 특이사항 및 특수물건 정보: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 정보가 기재되어 있습니다. 이는 권리 관계의 복잡성을 시사할 수 있으므로, 입찰 전 관련 법원 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 별도등기: 별도등기 존재 여부는 등기부등본상의 확인이 필요하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 문화재보호구역(사천읍성) 및 비행안전제5구역에 포함되어 있어, 건축이나 토지 이용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에서 생활폐기물 소각장, 동물 화장장 등 혐오시설 건립 반대 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 인접성이나 영향은 추가적인 현장 조사가 필요합니다. (검색 결과, 사천시 일대에서 폐기물처리시설 관련 민원이 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않음)

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 사천읍에 위치한 해비취2차 연립주택으로, 2013년 준공되어 비교적 최신 건물에 속합니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 9천 4백만원입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 김연옥은 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다. 주변 환경은 주거 지역으로 보통 수준이며, 교통은 시내버스 이용이 가능합니다. 다만, 문화재보호구역, 비행안전구역 등의 제한사항과 중복병합사건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 최근 준공 연식 (2013년)으로 건물 상태 양호 예상.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 권리 인수 부담이 없어 안전한 물건으로 판단됨.

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 94,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 중 '대륙신혼맨션'(1994년식, 24.3㎡)의 경우 2024년 2,000만원, 2025년 1,850만원에 거래되었습니다. 이는 본건(2013년식, 45.72㎡)과 건물 연식 및 면적에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교가 어렵습니다.

* '우방빌라'(1990년식, 62.04㎡)는 2025년 5,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

* '해비취3차'(2015년식) 관련 경매 정보에서는 전용면적 약 17.43평(57.6㎡)에 대해 3차 최저가가 약 8,256만원으로 제시된 사례가 있습니다. 본건(45.72㎡)이 해비취3차보다 면적이 작으나, 연식은 비슷합니다.

* 디스코 정보에 따르면 '해비취2차' 관련 경매 물건(2024타경4574 물건번호 1, 2층201호, 2024타경4574 물건번호 2)의 감정가가 각각 9,300만원, 7,300만원으로 제시되어 있습니다. 이는 본건과 동일한 물건지일 가능성이 높습니다.

* 종합적인 판단: 본건은 2013년식으로 비교적 신축이며, 대항력 있는 임차인이 없고 권리 인수 부담이 없습니다. 감정가 9,400만원은 주변 유사 물건의 경매 감정가와 유사하거나 조금 높은 수준으로 볼 수 있습니다. 주변 실거래가 정보가 제한적이고 본건과 직접 비교하기 어려운 점을 감안할 때, 낙찰가율 70~80%를 적용한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 65,800,000원 ~ 75,200,000원 (감정가 대비 70~80%)

* 권장 입찰가: 주변 시세 및 본건의 최신 정보를 추가 확인한 후, 7,000만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.