나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4574 [2] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 각 단위세대로서,
사용승인일: 2013.05.28.
외벽: 스톤코트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

공히 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m ~12m)(소로1-19호선)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 문화재보호구역(2008-12-26)
(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경4574 (2)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 174-2 해비취2차 2층202호 (도로명 주소: 경상남도 사천시 샘골길 47)

용도: 연립주택

감정가: 73,000,000원

토지면적: 34.96㎡ (약 10.58평)

토지지분: 34.9577㎡ (약 10.58평)

건물면적: 35.43㎡ (약 10.72평)

건물지분: 35.4312㎡ (약 10.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 정보: 2013년 05월 28일 사용승인, 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 2층

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리에 소재하며, 사천중학교 북서측 인근에 위치함.

주변 환경: 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 중소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하나 노선 및 운행 횟수를 고려 시 대중교통 사정은 보통 수준임.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 소로1류(폭 10~12m) 및 소로2류(폭 8~10m) 도로에 접함.

* 가축사육제한구역

* 비행안전제5구역

* 문화재보호구역(사천읍성)

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 말소기준권리: 2013년 06월 07일자 우리은행 근저당 (620,700,000원)

* 이후 설정된 모든 권리(근저당 2건, 압류 1건, 임의경매 1건)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 별도 등기: 별도 등기 사항이 존재함. 등기부상 복잡한 권리관계가 있을 수 있으므로 추가적인 면밀한 확인이 필요함.

임차인 현황:

* 임차인: 박금남

* 보증금: 5,300,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 22일

* 확정일자: 2020년 12월 03일

* 배당신고일자: 2024년 08월 29일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금을 인수시킬 의무가 없으며, 법원 배당을 통해 보증금을 회수해야 함.)

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 물건에 지상권이 설정되어 있는지 별도 확인 필요)

채권 총액: 954,300,000원 (참고용)

1.3. 상권분석

본건은 사천읍 소재의 연립주택 단지 내 위치한 주거 물건임.

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 중심 상업지구로 보기는 어려움.

주변 지역은 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로서, 지역 커뮤니티를 중심으로 하는 소비 상권을 형성하고 있음.

1.4. 생활정보

교통: 인근 시내버스 정류장이 있으나, 노선 수 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준임. 차량을 이용할 경우 중소형 차량 출입이 가능함.

편의시설: 지역 내 근린생활시설 이용이 가능하며, 사천중학교가 인근에 위치함.

주거 환경: 주위가 공동주택, 단독주택 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 안정된 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항이 언급되어 있어, 등기부상 복잡한 권리 관계 및 추가적인 확인이 필요한 사항이 있을 수 있음.

토지 이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역에 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제한이 따를 수 있음.

임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있음. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음.

감정가(73,000,000원)와 주변 시세(JSON 데이터상 24.3㎡ 거래가 1,850만원) 간의 괴리가 상당하므로, 감정가 고평가 여부 및 실제 시장 가치에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

1.6. 종합 의견

본건은 사천시 사천읍 소재의 2013년 준공된 연립주택으로, 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리나 부담이 없는 매우 깨끗한 물건임.

임차인 박 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않으므로, 명도 또한 비교적 수월할 것으로 예상됨.

주거지로서 기본적인 입지 조건은 갖추었으나, 대중교통 이용 편의성이 아주 높지는 않고 토지 이용에 일부 규제가 존재함.

가장 중요한 점은 감정가(73,000,000원) 대비 주변 시세가 현저히 낮게 형성된 것으로 보인다는 점임. 이는 감정가 산정 시점에 실제 시장 가격이 충분히 반영되지 않았거나, 향후 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 함을 시사함.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 매우 양호하여 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 가능성이 극히 낮음.

2013년 준공으로 비교적 신축급에 해당하는 연립주택임.

사천 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획 등을 면밀히 파악하여 저평가된 가치를 발굴할 수 있는 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 73,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 데이터에서 '대륙신혼맨션'의 24.3㎡(약 7.35평)가 2025년 2월 1,850만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당 약 251만원으로 환산할 수 있습니다. 본건의 전용면적은 35.43㎡(약 10.72평)이므로, 이 평당가를 적용 시 약 2,691만원의 시세가 산출됩니다.

다만, 이는 다른 단지의 거래 사례이며, 본건은 2013년 준공으로 비교 대상(1994년 건축)보다 신축이라는 점을 감안해야 합니다.

본건의 감정가 7,300만원은 제공된 JSON 데이터의 시세와 비교 시 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 감정가 대비 보수적으로 접근하여, 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하는 것이 합리적입니다. 현장 조사를 통해 실제 가치를 정확히 파악한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 60,000,000원 (감정가 73,000,000원, JSON 데이터 시세 참고)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.